Средните цени на жилищата – два разреза

Поскъпването на имотите в големите градове изпреварва доходността им от отдаване под наем и ако сегашните лихви се запазят в относително дълъг период, тенденцията може да се запази

Преди дни НСИ съобщи, че средното повишение на цените на жилищата през второ тримесечие на годината е достигнало 6.5% спрямо същия период на миналата година.
На годишна база повишението достига 11.5% в София, 8.5% в Пловдив, 2.8% във Варна, 5.6% в Бургас, 0.5% в Русе и 11.4% в Стара Загора. Ясно се вижда, че поскъпването следва икономическия успех или неуспех. НСИ обаче спря да предоставя информация за по-малките градове.

На тримесечна база цените в страната са се покачили с 2.8%, основно заради старото строителство.
В София цените на новото строителство през второто тримесечие не са мръднали, но старите жилища са поскъпнали с 8.6% спрямо първото тримесечие, сочат още данните на НСИ.

Нямаме ясни данни за цените на кв. метър, а съпоставката с нивата отпреди кризата е трудна.имоти

Затова първото, което се налага да направим, е да реконструираме цените на жилищата, на база на индекса на цените при база 2010 г. До 2014 г. НСИ обявяваше както средна цена, така и цена на кв. м за областните градове, като не включваше цените на новото строителство. От 2015 г. институтът обявява само индекс, който следи промените спрямо 2010 г. и спрямо предходната година или предходното тримесечие. Добавени са и данни за новото строителство. От методологията на НСИ не става ясно дали той прави корекция поради несъвпадащите квадратури на старите и новите жилища, тоест дали цените са на база чиста жилищна площ (по-скоро не). Това допълнително затруднява съпоставимостта.

За да получим средна цена на кв. м и за да осигурим по-дълга перспектива, вземаме само данните за старите жилища. Така установяваме, че средната цена за страната, изчислена на база данните на НСИ е малко над 488 евро. Според НСИ тя все още с 29.9% под нивата от 2008 г., но е нараснала с 10% спрямо дъното от 2013 г. (Това са данни за старите жилища, които, общо взето, са на нивото от 2010 г., докато новите са поскъпнали с 6.5% оттогава.)

Цената в София е достигнала 900 евро през второто тримесечие на 2016 г., като остава с 24% под нивата от 2008 г. Близо до предкризисните нива са и цените в Стара Загора (-26% спад спрямо 2008 г.), докато в останалите големи градове изоставането е с почти една трета, като достига 44% в Русе.

Тези официални числа все пак се разминават с данните на бранша. Например, строителната компания BLD твърди, че за старите апартаменти в София средната цена от 868 евро за кв.м, докато тези на зелено (включително строените от тях) са достигнали 1019 евро за кв.м.

Данните на НСИ са само за шест големи града. Известна представа за динамиката в по-малките градове дават тези примерни данни на imot.bg:имоти

Раздвижването на пазара на имоти поставя тревожни въпроси за продавачите и купувачите. Дали не е крайно време да се купува? Може ли да се разчита, че доходът от наем и продължаващо поскъпване ще са достатъчни, за да покрият разходите? Не е ли по-добре да живеем под наем, вместо да задлъжняваме към банките с ипотечен заем?

Това са много различни въпроси и почиват на различни хипотези. Докато в първия случай е достатъчно да съпоставим вероятния нетен доход от наем с дохода от лихви, за да отговорим на последния въпрос, трябва да отчетем очакваната лихва, очакваното поскъпване и очакваните наеми за един много дълъг период. В същото време има високо ниво на несигурност дори за средните цени в момента, а регионалните различия са на практика непроследими.

Ето защо се ограничаваме до София и до следните два въпроса:

наем
Движение на цени и наеми в imot.bg

Каква е средната възвращаемост от наеми в момента? Ако се запази темпът на поскъпване на имотите след достигане на дъното през 2013 г. (при наемите по-рано – през 2012 г.) и на възвращаемостта от наеми, по-изгодно ли е да се вземе ипотечен кредит или да се живее под наем?

имоти
Доход от наеми в София

НСИ няма данни за наемите, с изключение на тези, включени в Индекса на потребителските цени. Те показват относително слабо повишение що се отнася до наемите средно за страната.

наем
Наеми и инфлация

Поради липса на данни се обръщаме към базата на imot.bg. Тя показва, че за жилища чистата възвращаемост от наеми в момента е малко над 4% (доста по-ниска от възвращаемостта при офисите) и е в рамките на ежегодната амортизация и други разходи. При използването на тези данни трябва да се отчита предвид, че за разлика от наемните цени, офертните цени при продажба в повечето случаи залагат възможност за корекция и според данни на „Адрес“ тя е най-често от хиляда до 5 хил. евро. Това предполага по-висока чиста възвращаемост – от 4.5 до почти 5%.

Отново на база на тези данни можем да проследим и как се е променяло съотношението цени-наеми (без приспадане на данъци и разходи). Вижда се, че е налице леко покачване (намаляване на наемната възвращаемост), което е по-изразено в Бургас. Данните (и за други градове, които тук няма как да представим), показват, че покупката на имот с цел отдаване под наем има смисъл в столицата (и то перспективните й райони, например, близо до новото метро) и големите градове като Пловдив.

p-r

Средното повишение на цените през последните години обаче осигурява и допълнителен доход. Именно това е съкрушителният аргумент, когато хората преценяват дали да вложат спестяванията си вместо в банката в имоти.

Въпросът тук е достатъчен ли е очакваният ръст на цените, за да оправдае покупката на кредит? Гледната точка на купувача, който досега е живял под наем, е малко по-различна. Той не сравнява с лихвата по депозита, а с лихвата по кредита. В последния случай алтернативата е наемът, но следва да се има предвид, че след изплащането на апартамента той все още ще разполага с актив, който може да продаде.

Отговорът на този втори въпрос изисква да се отхвърлят множество неизвестни и рискове, като например, риска от оставане без работа. Ако заложим среден лихвен процент от 4.5% за период от 25 години (4.25% средна лихва за кредити с първоначален период на фиксиране над 10 години, според БНБ, но повечето банки оферират на 5%), средна цена на жилище от 70 000 евро и наем от 300 евро, се получава следното. За 25 години ще сте изплатили наеми за 90 000 евро, а общата сума, върната на банката, ще бъде малко над 115 хил. евро с таксите. Добавете още 10 000 евро за разходи, съпътстващи покупката и ежегодни задължителни данъци, такси и застраховки, както и неизвестна сума за ремонти и поддържка*. Но все още разполагате с имота, докато като наемател няма да имате нищо след 25 години. Само че наемите може да се вдигнат, което не е изключено и при лихвите в толкова дълъг период.

Примерът достатъчно ясно демонстрира трудностите на дилемата наем или ипотека. Към момента покупката на жилище има леко предимство, ако локацията е перспективна.

Следващият важен разрез е как промените в цените на жилищата кореспондират с икономическото развитие на градовете? Търсим отговора на този въпрос чрез данните за миграцията, заетостта и доходите.

(Следва)

* Поради струпването на еднократни разходи в началото на периода, при изчисляване на нетна сегашна стойност платените суми при покупка на жилище с кредит също биха били по-големи

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *