Опит за оценка на ръста на пазара на недвижими имоти

През седмицата имаше нова поредица от изявления, свързани с активизирането на пазара на недвижими имоти. Оживлението е видно, поне в София, но отсъстват достоверни данни.

От началото на годината НСИ без никакви обяснения отказа да предоставя информация за цените на имотите, оставяйки пазара без важен ориентир, точно когато той показа признаци за оттласкване от дъното. За сметка на това добави данни за новото строителство.

Средна цена

Средната цена на жилища, без ново строителство е 874.49 лв. на кв. м през четвъртото тримесечие на 2014 г. За София – 1501 лв. на кв. м. Това са последните данни, обявени от НСИ

Така единственото което знаем за цените на имотите през тази година, е един индекс.
По-конкретно, през първото тримесечие цените в цялата страна са нараснали средно с 2.2% на годишна база, а през второто ръстът е с 2.8% спрямо същия период на миналата година. При това новопостроените жилища са поскъпнали с 3.7%, доста по-бързо. Няма данни по градове, няма средни цени. Тези числа са към 30 юни и не включват явното раздвижване на пазара през лятото.

В опит да оценим какво се случва, се обърнахме към данните на двата основни портала за недвижими имоти. Публикуваната от тях обобщена информация е предимно графична. Imoti.net показва и обобщена статистика към определена дата по видове апартаменти и квартали, а графично представя средна цена за съответните градове. Imot.bg представя само графично информацията по видове имоти и квартали.

Направихме собствени изчисления от табличната информация на imoti.net (с изключване на едноцифрените стойности в някои квартали като Борово). Резултатът е средно (непретеглено) поскъпване на имотите в София с 2% спрямо 30 юни, откогато са последните данни. Това не предполага много голямо ускоряване на ръста спрямо трите процента, отчетени от НСИ. В някои квартали има сериозно повишение, например Горна баня, Хладилника, но това може да се дължи на отделни оферти. Аналогично при Imoti.net има например голям (около 8%) ръст в Кръстова вада, което не се вижда от данните на Imot.bg за същия период.

Най-общо и двата сайта потвърждават впечатленията за ръст на цените в София и Пловдив.

imotiЖилищаНо явно се вижда, че повишението не засяга всички градове и всички видове имоти. Това ни кара да се съмняваме в твърденията за подем на пазара – по принцип при подем ръстът обхваща всички основни сегменти. Информацията, макар и несъвършена, ясно откроява растяща диференциация, като ръстът е съсредоточен в икономически проспериращите региони като София, Пловдив и Стара Загора, а в рамките на тях – в квартали с добра локация и добра инфраструктура.

Imot2имотиКакто показват данните, до голяма степен представата за ръст на пазара се дължи на вътрешно преструктуриране. Така например, налице е силен ръст на новото строителство и цените в Манастирски ливади вече доближават тези в центъра на София. По сведения на брокери търсенето е насочени към няколко квартала. Но това не означава, че поскъпват имотите в Люлин и Дружба, а такива са повечето съществуващи имоти. Следователно стои въпросът за теглата при изчисляване на средни цени на имотите. Това донякъде оправдава решението на НСИ да  не представя повече тази информация.

Един косвен показател е активността на сделките. По данни на Агенцията по вписвания продажбите на имоти (не само жилища) са се увеличили с 1.6% през второто тримесечие спрямо същия период на миналата година. Законните ипотеки са с 22.6% ръст, но има и ръст на заличените ипотеки. Общо новите законови и договорни ипотеки минус заличените са 1546 през второто тримесечие на тази година, докато през 2014 г. са били 424 броя (ипотеки се заличават поради изплащане на кредит и при предсрочно погасяване с цел покупка на друг имот.)

Само в София имаме 6486 продажби през второто тримесечие на тази година спрямо 5157 през същия период на 2014 г. (26%).

имотни сделкиСтатистиката на Imot.bg за броя търсения потвърждава, че в края на миналата година интересът е започнал да се възвръща (с един инцидентен пик към 31 декември), но не е продължил да расте през тази година. Данните са за тристайни апартаменти, подобно е положението и с двустайните.

Понижението на лихвените проценти (средната лихва, а вече и ГПР паднаха под 6%) стимулира хората да купуват жилища. Търсенето е както от новодомци, така и от хора, които сменят жилище или купуват имот като алтернатива на депозитите. (Цените на наемите междувременно са стабилни, което е показателно.)

жилищни заемиЛипсва достоверен източник на информация за това каква част от сделките представлява новопостъпващ ресурс на пазара и каква част са препродажби (смяна на по-малко жилище с по-голямо и т.н.)

Данните на БНБ показват явно нарастване на новоразрешените жилищни заеми, процес, който при други обстоятелства би могъл да се приеме като сигнал за ръст на пазара (при предишния цикъл то предхождаше ръста на цените). Но салдата по заеми (нови заеми минус погашения) не растат. Това само отчасти се дължи на отписани необслужвани заеми. Вероятно е голяма част от сделките да не са нови участници, а хора, които сменят жилища. Също така много от новите кредити са рефинансирания на стари заеми при по-добри лихви (без смяна на жилище).

След като няма увеличение на кредита, нито търсене от страна на чужденци, нито пък има нови емисии на дружества, които търсят да вложат ресурс в проекти, то вливане на нови пари на пазара на имоти през следващата година може да дойде единствено, ако големите вложители решат, че е по-изгодно да пренасочат спестяванията си в имоти. Но въпреки ниските лихви депозитите в банките се увеличиха с близо 500 млн. лева през август. Наистина, голямата част от това увеличение идва от овърнайт депозити, което е знак, че не търсенето на доходност е причина за държането на пари в банките.

Част от този ресурс може да се насочи към имотния пазар, ако на него има достатъчно качествени имоти в зони с добра инфраструктура. Но инвестицията в имоти е несигурна, защото отразява всички дефекти на средата и лошите перспективи за растеж. Демографията и бягството на квалифицирана работна ръка в чужбина също не подкрепят прогнозите за бум на пазара.

Изводи

Налице е оживление на пазара на имоти, което се изразява основно в търсене на жилища в по-перспективни райони. Възстановяването на цените средно за страната е плавно и протича неравномерно. Новото строителство поскъпва по-бързо. Някъде има понижение на цените. Тази диференциация ще продължи. Понижението на лихвените проценти, миграцията и ръстът на заетостта ще поддържат търсенето в икономически силните райони.

Гласът на пазара

„Няколко са пазарните фактори, които сочат, че в рамките на следващата година ще станем свидетели на нов бум на пазара на имоти в София. В момента наблюдаваме покачване в броя сделки в столицата с около 20%, но излизането на новите проекти ще отключи далеч по-видима вълна от покупки”, заяви през седмицата изпълнителния директор на Имотека Люба Атанасова. Според нея вероятно ще се достигне до нивата от преди кризата през 2008 г.

Лекарите вече представляват немалък дял от купувачите и търсят жилищни имоти между 120 и 150 кв.м, които превръщат в частни кабинети, твърдят от тази компания

По нейни данни цените в централните райони варират между 1000 и 1200 евро на кв.м., което надхвърля както информацията на Imoti и Imot.bg, така и данните на други компании. Средната цена на сключване на сделка в София е 75 000 евро, а средната квадратура през последните две тримесечия, е средно 102 кв.м. Около 65% от сделките на агенцията през наблюдавания период са с пари в брой, останалите – с кредит.

Една от по-големите агенции (Мирела) също публикува средни цени по сключени сделки. На база на тях се оформя средна цена за София през третото тримесечие от 739 евро на кв. метър, което предполага ръст от 5% на годишна база спрямо средната цена, изчислена на база същите данни през същото тримесечие на 2014 г. Ако се вземат само едностайни, двустайни и тристрайни апартаменти (без мезонети и многостайни, където има малко сделки) цените са съответно 750 евро през трето тримесечие, 716 евро през второ тримесечие, 700 евро през трето тримесечие на 2014 г., тоест налице е годишен ръст от 8%. Не можем да твърдим, че това е представителната картина за пазара.

Етикети на тази статия

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *

Можете да използвате тези HTML тагове и атрибути: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>