Лятото е сезонът на ремонтите и плановете за ново жилище. Затова въпросът за цените на имотите е отново актуален.

От пазара идват множество сигнали, че поради нарасналото предлагане – главно на нови жилища, клиентите не бързат да сключват сделките и избират повече. За това повлияха и заявленията, че епохата на ниските лихви, която през 2018 г. се очакваше да приключи през 2019 г., ще продължи поне още една година.

Ниските лихвени проценти в комбинация с растящите заплати бяха основните фактори зад повишението на цените на недвижимите имоти с около 1/3 спрямо 2015 г. Досега те надделяваха над факторите, действащи в противоположната посока, като увеличеното предлагане и намаляването на населението в активна възраст. Дали този тренд ще продължи?

За съжаление, отсъства безспорна, пълна и актуална статистика за тенденциите на жилищния пазар. Ще обобщим наличните данни. Последните частични данни на НСИ са отпреди месец и се отнасят до индекса на цените в национален мащаб и в шест големи града.

Според тях през първата четвърт на годината цените са нараснали със 7.3% на годишна база, приблизително колкото и през първото тримесечие на 2018 г. Темповете все пак са по-ниски от тези през по-голямата част от 2016 и 2017 г. Ако за база се приеме 2015 г., тоест с натрупване (2015=100), ръстът в национален мащаб надхвърля 29%.

По-интересни са данните по градове. Прави впечатление бързото нарастване на цените на Пловдив и Русе през последните две-три години (графика), което предполагаемо се дължи на развитието на индустрията, а в случая с Русе роля играе и близостта до Румъния. Като цяло за целия период след 2015 г. няма разлика между старо и ново строителство. Но докато в Пловдив и Стара Загора темповете на новото строителство (43%, съответно  39% увеличение на цените спрямо 2015 г.) чувствително изпреварват поскъпването на старото, в Бургас и Варна е обратното. Там новото строителство се е повишило спрямо базисната година с 14, респ. 24%.

Данните на Агенцията по вписвания показват слаб ръст на броя на продажбите на имоти (не само жилища) през второто тримесечие в сравнение със същия период на миналата година. В София увеличението е осезаемо – с 8%. В същото време обаче имаме намаление на вписаните ипотеки (в София само на договорните ипотеки). Едно обяснение за това е завършване на ново строителство, започнато по-рано.

Данните на НСИ показват продължаващ трета година силен ръст на издадените разрешения за строеж и започнатото строителство на нови жилищни сгради, съответно жилищна площ. Вижда се, че в София строителните разрешителни надхвърлят двойно тези от бума преди кризата.

Като се има предвид, че пикът на издадените разрешения за строеж е през 2018 г., може да се предполага пик на предлагането в столицата през 2020-2023 г.

Данните на БНБ показват, че новите жилищни заеми вече доближават обемите преди кризата – те са 326 млн. лева през юни 2019 г., което е съпоставимо с нивата от лятото на 2007 г. (рекордът от ипотечни заеми за 400 млн. лева е поставен през декември 2007 г.). Тоест търсенето, финансирано с кредити, остава високо, макар и малко под нивата отпреди 2009 г.

Налице са обаче съществени разлики в сравнение с периода преди кризата.

Първо, значителна част от търсенето е с инвестиционна цел – по оценки на брокери 25-30% в градове като София. Преди кризата този дял не надвишаваше 10%. Именно инвестиционното търсене, провокирано от липсата на добри алтернативи за влагане на свободни средства, обяснява растящите цени  при значителен брой празни жилища. Перспективите за отдаване под наем обаче може да се окажат различни, тъй като:

– броят на българските студенти e намалял с почти 60 000 за пет години, макар да има известен ръст на чуждестранните (виж тук) ;

– има признаци за увеличено предлагане на офис сгради, които свидетелстват, че и този пазар е близо до насищане (виж тук). Досега той се движеше от големи компании, които инвестират в центрове за споделени услуги или ИТ проекти;

– възможностите за отдаване на апартаменти за краткосрочно настаняване също не са толкова широки – в booking и airbnb се предлагат под 1000 апартамента и къщи за гости в София (възможно е дублиране) или колкото са вписаните договорни ипотеки за тримесечие.

Второ, търсенето от чуждестранни граждани не е толкова сериозен фактор. В някаква степен това е предпоставка за повече стабилност на цените и частично неутрализира ефектите на инвестиционното търсене.

Трето, голяма част от търсенето (специално в София) е от хората, които търсят по-висок стандарт и желаят да сменят жилището си. Това може да доведе до натиск върху цените на старото строителство в по-лоши квартали.