Притежаването на собствен дом е национална цел за американците, още от 1920 г., когато бе въведена инициативата “Own Your Own Home Day”, пише проф. Робърт Шилър за „Ню Йорк Таймс”.

Като резултат от ипотечната криза този ангажимент е под въпрос. Обмисляме какво да правим с Fannie Mae and Freddie Mac, на които се разчиташе да увеличат паричния ресурс за ипотеки, а сега са под надзора на правителството, Федералната жилищна администрация, която директно субсидира покупката на жилища и програмата за количествени облекчения на Федералния резерв, която понижава лихвите. По икономически и политически причини, тези стимули могат да бъдат съкратени рязко.
Моментът е подходящ да си зададем основния въпрос: В днешно време уместно ли е правителството да субсидира покупката на жилища?

Да вземем Швейцария, която е една от страните с най-нисък дял на собствени жилища в развития свят. През 2010 г. в само 36.8% от швейцарските жилища са собственост на живеещите в тях, в САЩ – 66.5%. И въпреки това Швейцария се справя добре, като БВП на човек от населението е с 4% по-висок от този в САЩ (данни за 2011 г.).
Не става дума за това, че на швейцарците им е присъщо да предпочитат наемите. Според допитване от 1996 г. 93% са швейцарците са отговорили, че биха избрали да бъдат собственици, а не наематели.
Безспорно, мнозина от нас имат основен импулс да създадат собствено място. Но също така наемането на жилище има важни практически предимства – особено, когато се питаме дали правителството трябва да подкрепя или да обезсърчава покупката на домове.
Например, наемателите са по-мобилни. Те могат по-лесно да приемат работа в друг град или дори в друг район на голям метрополис. В допълнение, едва ли е разумно човек да сложи всичките си спестявания в една обременена с дълг инвестиция като жилището – както биха могли да засвидетелстват днес много от милионите инвеститори, които „глътнаха вода”.

Откъде идва разликата между дела на собствениците на жилища в САЩ и Швейцария? Според изследване от 2010 г. на Стивън Бураса от Университета в Луизвил и Мартин Хозли от Университета в Женева, голяма част от обяснението е в данъчната политика. Собствениците на жилища в Швейцария плащат данък върху доходите върху условната рента заради това, че живеят в собствен дом – да, те плащат данък върху рентата, която биха си платили. Тази условна рента се оценява на база на пазарните наеми.
В САЩ облагането на условната рента бе премахнато от Върховния съд през 1934 г., Великобритания опита подобен данък, но той бе отменен през 1963 г. Предвид съпротивата срещу нови данъци, не е вероятна идеята да се появи отново, колкото и да е разумна. Но имаме възможността да съкратим правителствените стимули за притежаване на жилище.

Освен данъчната политика, нужен е и преглед на законодателството, уреждащо отношенията между наемодател и наемател. В Швейцария то е много по-добро, отколкото в други страни. В САЩ, където то се администрира от 50 отделни щата, често е объркващо. Законът трябва да гарантира, че притесненията на хората от наемите – например, за възможността да бъдат изгонени от хазяина или да им бъде повишен наемът, се уреждат добре. Добре е, че миналата седмица имаше предложения да се ревизира този закон.

Да си спомним, че целта на инициативата “Own Your Own Home Day” бе да наблегне върху спестовността. Вярно е, че повечето хора не спестяват достатъчно. В изследване от 2011 г. Джеймс Потърба, Стивън Венти и Дейвид Уайз показа, че спестяванията за пенсия на повечето американски домакинства са недостатъчни и повечето семейства в предпенсионна възраст през 2008 г. са държали по-голямата част от богатството си в жилища.
Повечето хора не спестяват достатъчно, като се изключат ипотечните вноски, които изграждат инвестицията в имот. Според изследването от 2011 г. делът на жилищата в спестяванията остава непроменен до много късен етап от живота, като по този начин се осигурява застраховка срещу риска хората да живеят по-дълго от очакваното.
Но швейцарските, и без да имат стимули за покупка на жилища, успяват да постигнат висока норма на спестяване. Нашата национална политика трябва да скъса с повечето от огромните стимули за покупка на жилища и да намери друг начин да стимулира спестяванията