ипотеки имоти

През миналата година цените на жилищата в големите градове на България са нараснали с близо 10%. Според данните на НСИ през третото тримесечие ръстът достигна средно 9% на годишна база, а в София – 11%. Това е един от най-бързите темпове в ЕС, където средното повишение на цените е 4.6% на годишна база.

Агенциите за недвижими имоти, осланяйки се на собствените си данни, отчитат увеличение с около 10-12% за цялата година. Цените в София според тях надхвърлиха 1000 евро на кв. м, а в отделни квартали – 1300 евро.

НСИ спря да публикува подробна статистика, така че данните трябва да се реконструират на база индекса за цените на съществуващи жилища. Според направените изчисления средната цена на жилище в София (без ново строителство) е 1016 евро на кв. метър, а в Пловдив – 591 евро. Тези данни са приблизителни, тъй като в началото на 2015 г. НСИ промени и методиката и няма пълна сравнимост с цените от 2014 г., на които стъпваме.

Реконструкцията на данните, както и оценките на агенциите ни позволяват да видим, че пазарът в София вече е надхвърлил нивото от 2007 г. Да припомним – пикът на жилищните цени бе през 2008 г., когато след скок с 28% те достигнаха 1191 евро средно за годината. В отделни райони на София пиковите нива вече са надхвърлени.

В провинцията ръстът е по-балансиран, което е очевидна последица от свръхконцентрацията на хора и бизнес в столицата.

Ръстът на цените на жилищата (средно за страната под 7% с приспадане на инфлацията) очевидно изпреварва темповете на икономиката (около 4%). Това поставя въпроса дали пазарът на недвижими имоти расте с устойчиви темпове и дали увеличението ще продължи.

Данните за 2017 г. все още не предполагат да се говори за балон, който предстои да се спука. Въпреки че темповете на увеличение на цените са високи и може да се види спекулативен елемент, това увеличение съответства на ръста на доходите (10%). Може също така да се твърди, че ръстът на чуждестранните туристи (9%) и на вътрешното потребление допринасят за интереса към ваканционни имоти и търговски площи.

Но прекомерното увеличаване на цените на жилищата и спекулативните елементи са предупредителен сигнал. Затова пазарът на имоти изисква повишено внимание (неслучайно това е един от макроикономическите дисбаланси, които ЕК следи).

Дори при 10% ръст на цените следва да се имат предвид две съществени отлики със ситуацията отпреди кризата, които са предпоставка за по-бавно поскъпване на имотите:

  • – първо, влошаващата се демографска ситуация. За 10 години населението на България се стопи с половин милион души. Това означава, че са нужни 100-200 хил. жилища по-малко. Тези данни не отчитат пълния ефект от емиграцията (гастарбайтери, студенти, баби в помощ на работещи родители в чужбина).
  • – второ, благодарение на предкризисния бум имаше насищане с жилища и въпреки че след 2008 г. новото строителство секна, предлагането в масовия случай е достатъчно.

Според скорошен доклад на Световната банка  над 1.2 млн. жилища у нас са празни (половината в градовете). Делът  на т. нар. тъмни прозорци е една трета, в това число 25% в градовете.

Тук е мястото да посочим, че ускоряването на новото строителство през последните години започва да играе ролята на контрапункт на факторите, които тласкат цените нагоре. Започнатото строителство на нови сгради (на база РЗП) през деветте месеца на 2017 г. има ръст с 19% спрямо същия период на 2016 г. и е почти двойно повече спрямо кризисната 2010 г.

Всички тези фактори, които понякога се пропускат при прогнозите за пазара на имоти, допринасят за това ръстът на цените средно за страната да не надхвърля 10%. В някаква степен ще повлияе и вторичният пазар на ипотечни кредити – намаляването на все още високото ниво на лоши кредити е постоянна препоръка към България.

Засега темповете на нарастване на цените са по-умерени в сравнение с тези от бума преди кризата. Тогава много хора придобиваха жилища почти изцяло с кредити заради увереността, че цените ще продължат да растат. Сред новодомците имаше много семейства, които до този момент са живеели под наем или в наследствено жилище. За разлика от сегашната пазарна ситуация, имаше и сериозен интерес на чужденци в някои сегменти.

графика: Реален ръст на цени на жилища и на средна работна заплата

имоти

Основният движещ фактор на пазара в момента е добре известен. Това е комбинацията от растящи доходи и ниски лихви. Сред купувачите на жилища има много хора, които купуват с инвестиционна цел. Често те гледат на второто жилище като на алтернатива на осигуряването за пенсия. Това е феномен, който изисква сериозно внимание, тъй като отразява недоверието в постоянно променящите се правила за пенсиониране, а вероятно и в надзора над финансовите институции. Тоест имаме още един пример за това как недостатъчно справедливи и закъснели регулации (в случая на осигуряването в УПФ) могат да допринесат за макроикономически дисбаланси като страничен ефект. Не би било така ако капиталовият пазар осигуряваше широка алтернатива (въпреки ръста със 17% на годишна база, БФБ не е първа опция за редовия инвеститор).

Приносът на ниските лихви е двустранен. От една страна, лихвите по кредити спаднаха повече от два пъти в сравнение с тези преди кризата. Средният ГПР  по новите жилищни заеми в лева по последни данни е 4.01% при над 9% през 2007 г. Средната лихва е дори по-ниска (3.66% през декември 2017 г.), все пак ГПР, който включва всички разходи и отчита стойността на парите във времето е по-добър показател. (Но през 2007 г. средногодишната инфлация бе над 8%, докато за 2017 г. тя е 2%.)

Дълго време хората се въздържаха да купуват жилища на кредит и дори когато цените започнаха да растат, кредитните посредници съобщаваха за сравнително високи нива на самоучастие.

Но последните данни на БНБ сочат промяна на тенденцията, като през юни и ноември новоотпуснатите жилищни заеми достигат рекордни стойности след кризата. В същото време сякаш е налице разхлабване на кредитните стандарти. Ако през есента изискването самоучастие беше 15% и дори 20%, сега много банки отпускат кредити в размер до 90% от стойността на имота (при пълна отговорност на кредитополучателя и обикновено при превод на заплата). Някои от тях понижиха лихвите под психологическото ниво от 3%. Може да се спекулира дали това не е реакция на необявеното понижение на отрицателната лихва по свръхрезервите на банките в БНБ.

В същото време ниските лихви по депозити (средно 0.24% по левови депозити на граждани) накараха много консервативни спестители да потърсят алтернатива. С отчитане на инфлацията (и таксите) лихвите по депозитите вече са отрицателни. Въпреки това депозитите на граждани продължиха да растат – от 44 млрд. лева през ноември 2016 г. до 47 млрд. лева спрямо последния ноември. Този ръст, разбира се, е много по-впечатляващ, ако се вземе 10 годишен период (само гражданите са натрупали по сметките си 29 млрд. лева за две петилетки). Тези внушителни спестявания, изложени на ускоряващата се инфлация, са може би по-сериозният фактор за оживлението на имотния пазар. Ако има риск за пазара на имоти, той ще дойде именно по линия на инфлационните очаквания (покупката на имот се разглежда от много консервативни инвеститори като начин за запазване на стойността на парите).

Проблемът при инвестиционното търсене на имоти е свързан с трудностите при изчисляване и прогнозиране на дохода от тях. За това допринася липсата на достоверна статистика за пазара, включително наемния. На базата на неофициални данни за наемите в София, може да се твърди, че доходът от наем е 5-7% годишно. За да бъде съпоставим с инвестиционните инструменти такъв доход, от него трябва да се приспаднат разходите за поддръжка и ремонт на жилище и да се оцени вероятността в определени периоди то да остане без наематели. Трябва да се вземат предвид данъците (вкл. местни). Те са по-големи от данъка върху лихвите, а за много доходи от инвестиции няма облагане. По груби изчисления реалният чист доход от наем на жилище с приспадане на разходите и инфлацията е 2%, в отделни случаи 3%. Какъв ще бъде той след 10 и 15 години е трудно да се каже, така както е трудно да се каже с колко ще поскъпнат имотите. С отчитане на тенденцията на обезлюдаване и разходите вероятно по-добрата стратегия е да се инвестира в логистични площи или дори гаражи, отколкото в жилища.

Когато става дума за далечна перспектива, купувачите следва да оценят и факта, че изключително благоприятните лихвени условия, които тласкат пазара нагоре, едва ли ще се повторят. Очаква се още в края на тази година ЕЦБ да обяви кога и как ще преустанови т. нар. количествени облекчения и ще започне да повишава лихвените проценти. Това означава, че мотор за пазара в по-дълъг период следва да бъде икономиката и постигането на устойчиви нива на конвергенция на българската икономика с европейската.

Въпреки че брокерите на имоти убеждават, че основните ценови фактори са локацията и вида строителство, практиката досега показва, че много по-голямо значение има как се развива и управлява икономиката.

Статия за в. СЕГА