Процент

Изказване на подуправителя на БНБ Калин Христов на форум, организиран от в. Капитал, потвърди за по-широката аудитория това, което финансовият свят очаква отдавна.

Най-късно през есента на следващата година ЕЦБ ще започне да увеличава лихвените проценти. Можем също да спекулираме дали пазарните лихви няма да започнат да се вдигат по-рано, водени от инфлацията и увеличената несигурност.
Това следва да послужи като предупреждение на бизнеса и гражданите, които планират теглене на заем. Докато бизнес кредитите са предимно краткосрочни, лихвената въпросителна е ключов фактор по отношение на жилищните заеми, чийто срок може да достигне 30 години. Тази несигурност се добавя към увеличаващите се рискове на пазара на недвижими имоти – както предупредихме още през лятото, цените изглежда достигнаха пика си.

Много често хората не са наясно с риска от повишаване на ставките и се доверяват на промоционални лихвени проценти, които обаче имат валидност само до следващото преразглеждане на базовия лихвен процент на банката. Това преразглеждане обикновено може да се случи няколко пъти годишно и е обвързано с различни параметри.

Много банки предлагат избор между плаваща и фиксирана лихва – за 1, 3 или пет години. Във втория случай ставките са по-високи. Какво да изберем?

Когато говорим за плаваща лихва, тя е „закована” само за няколко месеца, независимо какъв погасителен план е заложен в договора ви. Тази лихва се определя като референтен (базов) лихвен процент плюс надбавка (виж накрая). Базовият лихвен процент в миналото стъпваше предимно на лихвени индекси, но след законова промяна, въведена през лятото, банките промениха начина на изчисляване. В някои кредитни институции той се пресмята по сложна формула, която включва и доходността на 10-годишните ДЦК, минималните задължителни резерви, вноските в гаранционния фонд и други показатели, които обичайно не са широко известни. Те обаче са описани подробно на сайтовете на банките и клиентите могат да помолят да бъдат насочени към тази информация. С оглед на темата, която ни интересува, потребителите трябва да преценят колко голяма е тежестта на променливата част в референтния лихвен процент и в общата сума на кредита (например, някои банки работят с плаваща компонента, която е твърде ниска понастоящем; от друга страна, вероятността да се увеличи делът на МЗР е по-малка от вероятността да се увеличат лихвите по депозити).

Статистиката на БНБ показва, че фиксиране на лихвени проценти за период над 1 година се прави рядко. Според данните средните лихвени проценти по кредити с фиксиран период на лихвата обикновено са по-високи от плаващата лихва. Тази разлика е обоснована – при положение, че се очаква повишение на лихвените проценти, фиксираната лихва е привлекателна. Но каква точно разлика следва да приемем?

Доскоро такъв въпрос не стоеше, но перспективата от повишаване на лихвените проценти ни кара да си го зададем. Отговорът не е лесен и зависи от очакваното развитие на лихвените проценти в дълъг хоризонт.

Правим уговорката, че не може сериозно да се прогнозират лихвените проценти за период по-дълъг от 5-7 години, колкото трае един бизнес цикъл.

Можем да се осланяме главно на исторически данни. Тези данни показват, че нормалният лихвен процент за еврозоната, съдейки по периода отпреди паричните стимули е малко над 4%. В момента средната лихва в еврозоната е 2.1%, а в България – 3.3% в лева (каквито са повечето заеми) и 4.4% в евро. Федералният резерв повишаваше лихвените проценти средно с 1 процентен пункт годишно. Предвид растящата инфлация и кратките срокове за възстановяване на полето за маневриране, ЕЦБ едва ли ще е по-мудна, особено през първата година (2019/2020 г.) Смятаме за вероятно лихвените проценти по жилищните кредити в еврозоната да се върнат на нива над 4% най-късно през 2021 г. Тези процес крие много несигурност. При такъв сценарий нормализирането на паричната политика на ЕЦБ би довело до повишаване на лихвените проценти у нас до 5-6%, ако се следва „историческата” траектория. В миналото у нас е имало и по-високи лихвени проценти (при по-висока инфлация). Когато перспективата за присъединяване към eврозоната придобие по-конкретни очертания (това зависи от политиката, но вече и от инфлацията), разликата между лихвените проценти у нас и в еврозоната може да намалее, което ще се отрази положително на кредитополучателите. Това е още една неизвестна. Приемаме, че тази перспектива излиза отвъд периода на първоначално фиксиране на лихвите, който се предлага от повечето банки.

На база на казаното дотук да разгледаме следния пример (Изключваме кредитите с фиксирана лихва за една година, тъй като повишаването на лихвите не е непосредствено на дневен ред):

Параметри
Размер на кредита – 170 хил. лева (изчислен на база 80% финансиране на жилище с размер 90 кв. метра и цена от 1200 евро на кв. м)
Срок на погасяване – 15 години
Анюитетни вноски

Вариант 1

Плаваща лихва от 2.95%
Това предполага 1,169.91 лева месечна вноска – докато не настъпи пазарна промяна.

Ако приемем, че след първата година лихвата се повиши на 3.5%, вноската се увеличава 1,206.65 (за следващите 14 години, ако остане толкова до края на периода)
Ако след първата година лихвата се повиши на 4%,  вноската става 1,245.97 лева
Ако след първата година лихвата се повиши на 4.5%, вноската става 1,286.04 лева

Вариант 2

Фиксирана лихва 3.5% за първите три години

При 3.5% за целия период на кредита вноската ще бъде 1215,30 лева
Ако след третата година лихвата се повиши на 4% вноската става 1,242.66
След третата година лихвата се повишавана на 4.5% и вноската става 1,277.41

Както се вижда, на пръв поглед значителната разлика между двата плана не е толкова голяма при едно умерено покачване на лихвите. Колкото по-голямо повишение на лихвените проценти се очертава, толкова по-привлекателен става вариантът с първоначално фиксирана лихва (при така посочените параметри).

Следва да се има предвид, че при по-кратък срок на фиксиране или по-голяма разлика между двете лихви тези съображения не са валидни.

Когато се избира първоначално фиксирана лихва, от съществено значение е начинът на определяне на лихвата след изтичане на фиксирания период (особено ако са ползвани промоционални оферти). Бъдещите кредитополучатели следва да се съобразят и с таксите, които съпътстват кредита – особено тези от тях, които са при отпускането му, както и с изискванията за задължителна застраховка, чиято премия обичайно не се включва в ГПР.

Референтни лихвени проценти на трите най-големи банки

Уникредит Булбанк АД

В съответствие с Регламент (EC) 2016/1011,“СОФИБОР“ се заменя с нов лихвен индекс „Осреднен депозитен индекс“ („ОДИ“),като промяната е валидна за всички договори за кредит и в лева, които са отпуснати преди и след 1.07.2018 г.ОДИ – осреднен лихвен процент на левови депозити на нефинансови предприятия и домакинства, по данни на БНБ. Изчислява се веднъж месечно.

Банка ДСК
Лихвеният процент се определя като среден лихвен процент по салда (стари депозити) на срочни депозити на домакинства със срок до 2 години. За кредити, сключени преди 1 юли се начислява изравнителен дисконт.
За кредити в евро се прилага шестмесечен EURIBOR (понастоящем с отрицателна стойност, приема се за нула).

ОББ
Референтният лихвен процент се изчислява на база средните лихвени проценти по срочни депозити (до 2 г.) и овърнайт депозити на домакинства във валутата на кредита, като се отчита и процентът на Минималните задължителни резерви (10%)