фасада

Достигнаха ли пика си цените на жилищата в големите градове? Няколко събития от последните дни ни карат да се насочим към този въпрос.

В последния си Икономически преглед БНБ отбелязва, че пазарът на жилища още през 2017 г. натрупва риск от прегряване*.

Това не е единственото събитие, което насочва погледа ни към този сектор. В интервю за Латвийската информационна агенция, Даниел Нуи, председателката на Надзорния съвет на Единния надзорен механизъм към ЕЦБ изрази мнение, че следващата криза в ЕС ще тръгне от недвижимите имоти. А австрийското председателство на ЕС в ярък контраст с досегашната политика на ненамеса в делата на ЕЦБ опитва да вкара темата за повишението на лихвите в дневния ред на евролидерите. Това повишение на лихвените проценти, което италианската криза засега отлага, може да стане ключово за имотните пазари.

Фактори за повишението

Цените на недвижимите имоти в големите градове нараснаха под влиянието на няколко фактора: повишаването на доходите, парите на емигрантите и рекордно ниските лихвени проценти.  Имигрантите в известна степен компенсираха намаляването на чуждестранните инвестиции в недвижими имоти (с всички условности на статистиката).

инвестиции

Повишаването на доходите, макар и не толкова силно през настоящата година, имаше принос за покачването на цените. Но то не е достатъчно, за да обясни ръста на търсенето, като се има предвид, че броят на работещите сега е по-малък отколкото преди кризата. Също така следва да се има предвид и увеличеното предлагане на ново строителство (виж повече за тези два фактора тук). То е особено изразено в столицата, вече не толкова активно по морето, но все още слабо в оформящия се нов индустриален център в Шумен.

Цените на имотите в някои сегменти вече са твърде високи Цените на имотите в някои сегменти вече са твърде високи

Затова смятаме, че основният фактор за ръста на цените е комбинацията от ниски лихвени проценти, които направиха финансирането изгодно и същевременно търсенето на алтернатива на депозитите, които често носят отрицателна реална доходност. Въпросът е докога ще се запазят ниските лихви.

Статистиката на БНБ показа, че потребителските кредити, които достигнаха дъното през март-април, вече трайно поскъпват. Но при жилищните заеми поевтиняването все още продължава, като през юли левовите ипотеки спаднаха до 3.38%, докато преди кризата бяха поевтинели най-много до 7.8%. Жилищните заеми в евро, които се търсят по-малко, също са с рекордно ниска лихва – 3.72%.

Започналото повишаване на лихвените проценти по потребителските заеми съвпада с увеличаване на размера на новите такива заеми, тоест може да се приеме, че то отразява и одобряването на кредити за по-рискови клиенти. Но ръстът на новоотпуснатите жилищни заеми е още по-впечатляващ – почти два пъти в сравнение с 2016 г. и около 10 пъти спрямо застойните 2011 и 2012 г.

Така или иначе обръщането на тенденцията при лихвите (по кредити, а и по депозити) е въпрос на време. За това ще повлияе не само политиката на ЕЦБ, но и ускоряващата се инфлация. През юли президентът на ЕЦБ Марио Драги даде сигнал, че банката е склонна да запази текущите ниски лихви до края на следващото лято. Това все още не е гаранция, че корекция на имотния пазар няма да настъпи по-рано, но внася някакво успокоение.

Когато обратът настъпи, то ще ограничи не само достъпността на новоотпуснатите кредити, а и ще намали интереса на хората, които искат да обърнат депозитите си в банките в по-доходна инвестиция (особено ако увереността в ръста на имотния пазар се разклати). Ако няма макроикономически изненади, очакваме този ефект да се усети в продължение на една до две години, което е по-добрият вариант.

Напоследък към аргументите в полза на продължаващо поскъпване на недвижимите имоти се добавя и предстоящото влизане в еврозоната. Въпреки че това събитие има потенциал да повлия на цените (тъй като е знак на доверие в икономиката), то не е непосредствено предстоящо. По всичко изглежда, че Бългрия ще се присъедини към валутния съюз, когато текущата възходяща фаза на цикъла е преминала. Освен това цените на някои места в София вече доближават цените в някои столици от еврозоната, в които жизненият стандарт е по-висок.

И така прегрява ли имотният пазар?

Цените на имотите в някои сегменти вече са твърде високиПоследните данни на НСИ показаха, че поскъпването на имотите вече среща съпротива (виж тук). НСИ силно ограничи информацията, поради което се налага известна реконструкция, за да получим средни цени на жилищата старо строителство (за данните ново строителство няма съпоставимост със статистиката отпреди 2015 г.) Така получаваме с известно приближение средна цена на жилищата в София от 2104 лева на кв. м. Това е нивото, достигнато през последното тримесечие на 2007 г. Тогава цените продължиха да растат още три тримесечия, за да достигнат връх от 2470 лв./кв.м през третото тримесечие на 2008 г. След фалита на Лемън Брадърс последва спад, при което цените се снижиха до 1422 лева на кв. м през първото тримесечие на 2013 г.

Видно от данните на големите портали цената от 2104 лв. на квадратен метър е надхвърлена още през второто тримесечие. (Например, средните цени в Люлин са близо 800 евро, в Младост са 1150-1200 евро, в центъра и Лозенец – над 1550 евро на кв. метър.)  НСИ ще обяви осреднени данни за второто тримесечие на 28 септември.

Данните на НСИ обаче не ни дават достатъчна информация за пазара по две причини. Първата е, че те вече са прекалено агрегирани – само осреднен индекс и данни за шест големи града. А за пазар, който се движи основно от локацията и (както показа предишният цикъл, когато НСИ все още даваше и данни за областните центрове) неравномерно, тази информация няма голяма стойност. Втората причина е, че данните са ненадеждни и несъпоставими, особено по отношение на т. нар. ново строителство. (Това до голяма степен се дължи на проблема с квадратурите, които трябва да бъде регулиран на ниво бранш.)

Тъй като текущото повишение на цените е по-плавно и то е съпроводено с ръст на доходите, България (като цяло) все още запазва по-добра достъпност на жилищата в сравнение с други европейски страни. За сравнение използваме данните на Numbeo, които дават стойности, близки до НСИ – например 1220 лв. средна нетна заплата за София и цени на кв. м. жилищна площ в столицата – 1373 евро/кв.м в центъра и 933 евро извън центъра.

жилища

Коефициент Цена кв. метър/Доходи (по данни на Numbeo)

Въпреки че последните данни за средното повишение (за цялата страна), все още не показват прегряване, може да се подозира, че това е налице по отношение на отделни райони и сегменти. Официалните данни при това не включват активните летни месеци. По данни от пазара, през лятото цените на много места са достигнали тавана си, след като купувачите са започнали да изчакват по-добри оферти. Тенденцията на повишаване на потребителските цени може да окаже известно влияние (поне на теория), но смятаме, че то няма да е определящо.

От информация на големите портали за недвижими имоти става ясно, че в отделни райони на столицата (в близост до Бизнес парка, Манастирски ливади и др.) цените вече доближават тавана си. Особено впечатление прави повишаването на цените на новото строителство, като за отделни престижни локации цените на изкоп  гонят 2000 евро/кв. метър. Купувачите, които купуват на кредит, трябва да имат предвид, че такива имоти, чието завършване в срок не е гарантирано, особено в комбинация с плаващи лихвени проценти, крият рискове.

* Използвайки различни статистически техники за оценка на фазите на финансовия цикъл, БНБ достига до извода, че от избраните индикатори за оценка на финансовия цикъл, вкл. жилищния пазар “може да се направи предположение, че през 2017 г. се наблюдава потенциално натрупване на цикличен риск по отношение на нарастващите цени на жилищата, намаляващите лихвени спредове, нарастващата печалба в банковия сектор и ускоряването на темпа на растеж на кредита за домакинствата.” Освен това “Многофакторната оценка за финансовия цикъл, базирана на цикличните компоненти на кредита и цените на жилищата, показва, че през 2017  г.  по отношение на кредита фазата на материализиране на риска е към своя край, докато по отношение на цените на жилищата се наблюдава първоначална фаза на натрупване на цикличен риск. …Според едномерните оценки през 2017 г. цикълът при кредита и цените на жилищата е на границата между фазите на натрупване и материализиране на рисковете.”