Земя

Средните цени на земята вероятно ще отчетат ръст и през 2013 г., но инвестицията е свързана с рискове

Депозитите в банки и инвестициите в земя се оказаха най-добрите убежища за парите откакто финансовата криза избухна преди пет години.

През това време Българска фондова борса донесе на почитателите си загуба от 80% и принуди мнозина да възприемат по-пасивно поведение. Жилищата поевтиняха средно с 36% спрямо края на 2008 г.

Ако бяхте прехвърлили парите си на срочен влог в лева още при първите удари на кризата, за тези пет години щяхте да добавите към тях 34% (съобразно среднопреглените лихви по срочни депозити на граждани в лева).

Но в началото на 2013-а депозитите вече не са толкова привлекателна алтернатива – освен намаляващите лихви (през миналата година те са по-ниски с 1/10 спрямо 2011 г.), вече трябва да включим в сметката и новия 10-процентен данък върху дохода. Въпреки силния си старт през януари, инвестициите в акции трудно ще спечелят отново доверие.

Така в дневния ред на хората със свободни пари застана инвестицията в ниви.

Миналата година беше изключителна за собствениците на селскостопанска земя – тя поскъпна с 25% и вече е тема за градски разговори. Обемът на сделките достигна 1.5 млн. декара и за разлика от 2011 г., когато покачването на цените бе движено от инвестиционния интерес на арендаторите, сега на пазара се появиха и купувачи извън бранша.

В Добруджа цената достигна фантастичните доскоро 1000-1500 лв. за декар по данни на местни агенции, а според народната мъдрост именно житницата на България задава тона на цените. Банките, предпазливи когато става дума за апартаменти и търговски имоти, също се показаха отзивчиви и вече предлагат специални кредити за покупка на земя.

Дали това оживление означава началото на нов подем или моментът за изгодна покупка на земя вече премина? Първият отговор като че ли има предимство.

Общо за петте години (от 1 януари 2008 г.) 10 000 лв., вложени в покупка на земя биха донесли чист доход от около 5300 лв. или 53%. Този доход идва не само от покачването на цената, но и (в по-голямата си част) от ренти. (Изчисленията се основават на данни, обявени от Българската асоциация на собствениците на земеделски земи (БАСЗЗ) пред журналисти през януари 2013 г., като са приспаднати дължимите данъци и такси, както и на отчетените от някои АДСИЦ средни ренти.) Това число осезаемо надхвърля дохода от лихви, но трябва да се държи сметка и за по-малката ликвидност и по-високия риск на пазара на земя в сравнение с депозитите. Сравнението следва да отчете и транзакционните разходи, включително брокерски комисиони и пътни разноски.

Дилемата е дали тези темпове на поскъпване ще се запазят? Правилният отговор изглежда е „Зависи за кого и за какъв период”.

Данните на асоциацията на собствениците на земи, които сочат средна цена от 440 лв. миналата година, вече изглеждат занижени. Бързо проучване ще ви покаже, че цените на предлагане извън Добруджа доближават, а често и надхвърлят 600 лв. на декар. Инерцията на повишението вероятно ще продължи и тази година, особено ако доходите от земеделие са добри и няма изненади със субсидиите. Перспективата за постепенно изравняване с европейските субсидии също работи за по-високи цени на земята.

Данните за пазара обаче са доста несигурни, което е още един риск пред тези, които искат да опитат шанса си в покупката на ниви. Няма адекватна информация и за изплащаните ренти, особено за тези, които се плащат в натура.

Въпреки поскъпването на земята през 2012 г., рентите се промениха по-слабо, а доходността спада от 8-9% под прага от 7%. Малко вероятно е тя да се върне на старите нива, тъй като поскъпването на земята понижава рентния доход, изразен в процент. Това може да поохлади ентусиазма на купувачите, несвързани със земеделието, особено ако става дума за малки суми, които не оправдават съпровождащите разходи.

Шефът на БАСЗЗ Борислав Петков твърди, че именно малките парцели крият риска да разочароват инвестиралите в тях в очакване на бърза печалба. Маломерните ниви дори може да поевтинеят, допуска експертът. Ценовата разлика между малките и уедрените парцели е в пъти. Според Петков скокът на цените е привлякъл много рискови играчи, които ще бъдат принудени да продават през близките години.

Орлин Владиков от Национално сдружение „Недвижими имоти” пък прогнозира наскоро за БТА, че през 2013 г. цените на земеделската земя ще се стабилизират на равнищата от миналата година, защото вече са достигнали горната си граница. Той обаче твърди, че цените през 2012 г. са били между 400 и 800 лв., очевидно имайки предвид различна извадка от тази на БАСЗЗ, в която членуват институционални инвеститори.

Предпазливите прогнози имат своите основания. Както ще ви каже всеки, инвестирал в имот през 2008 г., миналите печалби (особено големите) не гарантират бъдещи такива.

Затова покупката на земя изисква сериозно проучване. Особено на пазар, в който дори средната цена не е ясна, а редуването на добри и лоши години съвсем не е подвластно на волята на агрономи, търговци на фючърси или спекуланти. Така търсачите на краткосрочен доход нямат гаранции, че ще го получат, колкото и изостанали да са цените на земята у нас спрямо европейските.

[badge style=”1″]Кои фактори да следим?[/badge]

Финансово-икономически

Ако се съди по намаляването на новите депозити в края на 2012 г., има основание да се очаква известно пренасочване на средства към алтернативни инвестиции, в т.ч. в земя. Интересът на чужденци също не е за подценяване.

По-неясно е поведението на продавачите – фондовете за земя (АДСИЦ) и дребни производители.

Европейски регулации

Българските фермери ще дочакат изравняване на субсидиите си с европейските през 2016 г. Преди това обаче, през 2014 г., може да влезе в сила ограничението на тавана на субсидиите до 300 000 лв., което ще се отрази на големите парцели. Въпреки оптимистичните сигнали още няма яснота за субсидите от ЕС за следващия седемгодишен период, а българското земеделие остава силно зависимо от тях.

Тази година европейските субсидии са 26 лв на декар (почти без промяна спрямо миналата), като за първи път няма национални доплащания. Собствениците на земи, например, в планински райони, обаче имат достъп до субсидии и по други програми.

Национални регулации и изненади

Промени (лобистки или не) в законите, засягащи продажбата на земя и арендата, забавяния на субсидиите или нови търгове за продажба на земя от държавния фонд също биха имали въздействие върху пазара.

Поскъпване на храните и ренти

Безспорно добрите реколти и повишението на цените на зърното през миналата година имаха заслуга и за вдигането на цените на земята. Тази година обаче не се очакват рекордни цени, а рентите ще имат умерен ръст до 2016 г.

Зелена икономика

Пренасочването на земя за производство на биогорива по принцип съдейства за дългосрочното повишаване на цените в световен мащаб. Не се очаква непосредствено влияние на този фактор у нас в краткосрочен период.

Инфраструктура

Селскостопанската инфраструктура, въпреки еврофондовете, остава силно подценявана тема. Това особено важи за съоръженията за напояване и селските пътища, от които също зависи дългосрочният потенциал на земеделието.