От едната страна са ниските лихви, от другата – увеличената мобилност и бързите промени. Социалната несигурност влияе по особен начин

Една нова тенденция бавно и на тласъци се промъква в света след кризата и добавя основания към мрачните прогнози за световния растеж – нежеланието за притежание, de-ownership, което обикновено се свързва с поведението на младите. Един от най-големите страхове на автомобилните компании – например, е нежеланието на новата генерация в западните страни да купува коли, за разлика от поколението преди 30-40 години, което държеше да навлезе в живота с мръсна газ и свистене на гуми. Те предпочитат последен модел смартфон пред кола, разчитат на метрото и Uber, не се застояват на едно място и не бързат да купуват собствено жилище.

Част от страховете се оказаха преувеличени и когато в началото на тази година купувачите на коли на възраст под 35 години доближи 28%, поне в САЩ си отдъхнаха – от кризата било. Но както там, така и в Европа остават в сила другите фактори, които карат младите да се въздържат от скъпи покупки – по-късното създаване на семейство и по-ниската раждаемост, редом с увеличената им мобилност.

Предпочитанията на младите в България – една твърде разнолика група, за да се поддава на обобщаване по поколенчески признак, видимо са по-различни. До голяма степен те са предизвикани от принудителна мобилност – по-амбициозните избират да учат и работят в чужбина, а тези, които са имали лошия късмет да се родят в изостаналите райони, се местят в столицата и големите градове. Последната група често живее под наем, но колата е задължителна. Освен това все още у нас притежаването на автомобил е белег за социален статус.

Все пак късното създаване на семейство и късното отделяне от родителите (освен младежите, които се местят в друг град) са характеристики, която младото поколение споделя със западните си връстници.

В същото време възрастните – тези, които държат спестяванията на нацията, са все по-притеснени от спадащите лихви и търсят активи, в които да насочат богатството си. Те също имат своята дилема, усложнена от въпроси, свързани с наследниците, житейска перспектива и т.н. За да е още по-сложно – у нас през последните години кривата на доходите твърдо се измества в полза на по-младите, тоест не е оправдано да се отлага покупката на жилище за по-добри времена, защото те може би няма да настъпят.

И така, кой избор има по-добри перспективи – да трупаш имоти и вещи или да не се обвързваш със собственост и да наемаш каквото ти е нужно, когато ти е нужно.

Такъв въпрос е опит да се обхване необятното и човек в зависимост от индивидуалния си опит, перспективи и предпочитания би защитавал едната или другата теза.

Затова ще започна с конкретен пример, при това от първо лице. Неговото предимство е, че е относително ясен. От известно време искам да сменя остарелия си фотоапарат с нов, но всеки път, когато наистина ми потрябва по-добра камера, решавам отново да взема под наем. Цените варират – примерно от 15 лева до 45 на ден, има отстъпки за уикенда и за повече дни. Ако вземате най-евтиното и снимате всеки уикенд, за една година ще сте платили 1100 лева. Като нов фотоапаратът струва към 1500 лева, а след една година може да се продаде на старо за 1100-1200 лева, в зависимост от състоянието. Очевидно сметката не излиза, освен това има риск апаратът да откаже точно докато е в ръцете ви и всеки път се губи време за вземане и връщане. Но съотношението на доводите се променя, ако ползвате техниката веднъж месечно. До 13 уикенда годишно има смисъл да наемате. При най-скъпата техника – дори повече, но нямам сигурност за цените на вторичния пазар, за да дам точно число. Работата е там, че цените падат, дори ако камерата не се използва – заради моралното изхабяване и лимоновия проблем (страха от скрити дефекти). Колкото повече време минава, толкова по-бързо е поевтиняването, особено след като изтече гаранцията. Моят първи DSLR, например, сега струва около 15% от първоначалната му цена и няма особено значение в какво състояние е.

Голямо предимство на наемането е друго – то дава гъвкавост. Можете изцяло да смените системата, ако сте решили да снимате макро (нужен е специален обектив) или спорт (нужна е бърза камера и телеобектив) и така нататък. Някой може да възрази, че това не върши работа при професионалистите и то е така в повечето случаи. Но ако говорим за хоби, аргументите са на кантар.

Пред подобен избор са изправени и неделните шофьори. Поддържането на личен автомобил е скъпо удобство – например, за не много стар автомобил трябва да предвидите 97 лв. винетка, поне 50-90 лв. технически преглед и данък, около 600 лв. и нагоре за Гражданска и Автокаско. Дори ако колата е купена на старо (или е по-точно да се каже – особено, ако е купена на старо), разходите за поддържането й за няколко години ще надхвърлят покупната цена. Ако колата не се ползва всеки ден (има щастливи хора, които живеят срещу офиса и детската градина), рент-а-кар за уикенда (но не всеки уикенд) е алтернатива, която заслужава проучване. При несанкционирано ниските цени на трошките, сметките показват, че въпреки всички неуредици и постоянни ремонти, притежаването на автомобил като цяло е по-изгодно в България. Особено за жителите на най-големите градове, които имат нужда от колата всеки ден (разбира се, състоянието на градския транспорт и градското планиране са една от причините за това). Затова и притежанието на автомобили у нас е относително високо с оглед на доходите – с четири леки автомобила на 10 души, България доближава нивото в Португалия и Ирландия и е много по-снабдена отколкото обичайния еталон за сравнение Румъния.

Друга причина е, че в България рент-а-кар е относително скъп – примерно от 20 до 35 евро/ден за Опел, Рено и подобни. Но пък таксиметровите услуги са по-евтини, отколкото в други страни и можеха да бъдат алтернатива (особено ако не бяха спрели Uber). Изобщо аргументите тук излизат извън финансовата математика и стигат до публичните услуги и регулациите. Няма да накарате градските жители да преосмислят отношението си към автомобила (или покупката на втора кола), ако няма гаранция срещу неприятни изненади с такситата, добро градско планиране и обществен транспорт и политика, която насърчава отговорното ползване на велосипеди.

Изкачвайки се по стълбицата на житейската необходимост, стигаме до въпроса на въпросите – да купим или да наемем жилище. Доскоро такава дилема почти не стоеше, но времената след кризата поставиха този въпрос на дневен ред. Затова не е изненада, че Евростат отчете намаляване на дела на собствените жилища в ЕС от 73% през 2008 г. на 70% през 2015 г. България също не прави изключение и този дял се понижава от над 80% до 78%.*

Но напоследък спадащите лихви като че ли отново променят тежестта на аргументите, поне що се отнася до големите градове.

Жилищата, за разлика от колите и техниката, държат цена, а земята под тях не се амортизира. И за разлика от повечето други вещи, те са актив, който носи доход – от ръст на цената (евентуално) и от отдаване под наем. Затова те могат да бъдат вид спестяване за пенсия, за много хора с ниски доходи – и единственото.

При наемите ситуацията се поддава по-лесно на предвиждане, поне към момента. Изчисленията показват, че средният нетен доход от отдаване под наем в София (4% и повече за добрите квартали), общо взето, доближава лихвите по жилищни заеми.

Но дали е оправдано да се купува жилище, като се разчита само на поскъпването му? Не винаги и в краткосрочен план това може да е рисков залог. Според НСИ средната цена на жилищата у нас все още е с 29.9% под нивата от 2008 г., макар да се е повишила с 10% спрямо дъното от 2013 г. От 1998 г. насам средното реално повишение на цените на жилищата е с 1.9%. Но голямата инфлация от 1997 г. прецаква сметките: спрямо 1995 г. – най-далечната година, за която НСИ дава данни, цените на жилищата са се повишили 60 пъти, само че инфлацията е обезценила парите близо 65 пъти.

Фактът, че цените на имотите като цяло са нараствали през последните десетилетия, освен това не означава, че това ще се случва винаги и навсякъде. Повечето къщи в Северозападна България, например, сега струват по-малко от сумата, необходима за ремонт на покрива им , а преди 25 години собствениците им едва ли са очаквали, че ще се стигне чак дотам. Светът се променя бързо и никой не може да гарантира, че престижен днес район няма да западне след 25 години, колкото средно трае една ипотека.

Разбира се, никой не живее в „средно” жилище и затова, ако не е налице мощен тренд и прогнозите са несигурности, индивидуалните особености са определящи.

Вместо обобщение. Струва ми се, че наемането има няколко предимства пред притежаването, които не са свързани с финансови аспекти:

– Ако една вещ се ползва рядко и ако тя не е жизненоважна;

– Ако моделът на ползване се променя често;

– Ако предстои съществена житейска промяна;

– Ако не сте сигурни и искате да тествате;

– Ако искате да се възползвате краткотрайно от предимствата на актив, който не можете да си позволите (например, ако сте родител на първокласник и търсите близост до определено училище).

– За всеки, който обича новостите.

Но когато става дума за осигуряване на базисни потребности, наемането рядко е трайно решение, въпреки че то оставя отворена вратата за предизвикателства (например, работа в чужбина). Притежаването, от друга страна, осигурява контрол и социална сигурност и колкото по-бедна и дистанцирана е държавата, толкова по-валидно е това. Но детайлите и конюнктурата също играят роля.

* С най-висок дял на собствените жилища са източноевропейските страни, докато по-богатите страни – Австрия (24%), Германия (25%), Швейцария, Франция са на опашката. За това има и исторически причини, например, строителството на сгради с цел решаване на жилищния проблем в Германия след войната. В САЩ и Великобритания този дял е по-висок, но и в двете страни процентът се срина след кризата (в САЩ до нива, невиждани от 60-те, и то въпреки всичките им подкрепящи програми отпреди кризата).

Статията е публикувана във в. СЕГА