ипотеки имоти

В предишната публикация по повод придобиването на апартаменти на занижени цени стана ясно, че по Закона за ДДС е по-скоро изключение да се определя данъчната основа на база на пазарната цена. При наличие на индикации за отклонение от данъчно облагане НАП може да назначи т. нар. ревизия при особени случаи. По отношение на преките данъци обаче НАП има по-големи правомощия да търси пазарната цена на имотите, които се продават.

Още веднъж за отклонението от данъчно облагане по ДОПК

Както стана дума и в предишната статия, като изключение от правилата за определяне на данъчна основа, разписани в съответния материален закон, ДОПК допуска в определени случаи НАП да начисли данък към определена от нея основа.
За целта трябва да са налице основанията за извършване на ревизия при особени случаи по чл.122, ал.1 от ДОПК и да са спазени правилата на чл.122, ал.2 и ал.4 от ДОПК. Такива обстоятелства са укрити приходи или доходи, липса на документи или ако не водено счетоводство или не позволява да се установят дължимите данъци
Съгласно чл.124, ал.2 от ДОПК, в производството по обжалване на ревизионен акт при извършена ревизия по чл.122 ДОПК, фактическите констатации в него се смятат за верни до доказване на противното. Тежестта на доказване на противното е на данъкоплатеца.

В тежест на органа по приходите е да докаже, че са налице обстоятелства като укриване на приходи, които предполагат отклонение от данъчно облагане и прилагане на чл. 122 от ДОПК. Но фактическите констатации в ревизионен акт, издаден по реда на чл. 122 от ДОПК , се смятат за верни до доказване на противното.

Такъв пример можем да видим в решение на Варненския административен съд от 2017 г.

В конкретния случай, ревизираното дружество е отчело приход от продажба на груб строеж, но стойността на изпълнените СМР от строителя не са префактурирани на купувачите при издаване на Акт 16 и не са отчетени като приход на дружеството. Не са представени доказателства за сключен договор за строителство и предоставяне на строителна услуга от различен строител. Следователно физическите лица – купувачи на правото на строеж, след завършване на обекта и въвеждането му в експлоатация автоматично стават собственици и на самостоятелни обекти от постройката/сградата, съответстваща на тяхната част по закупеното право на строеж и припадащите се идеални части, т.е придобиват недвижим имот. Не са отчетени приходи за част от обектите, продадени на груб строеж, но са отчитани разходи след грубия строеж. (Случаят е интересен с оглед на твърденията на някои от замесените в Апартаментгейт, че са купили жилищата си на груб строеж.)

Съдът не приема обжалването на решението на НАП да определи данъчна основа за завършените апартаменти. Според него: „Лишено от стопанска логика е твърдението, че при икономическите условия и начина на живот в страната, един субект би могъл да даде на друг субект безвъзмездно недвижимо имущество, особено когато става въпрос за прехвърляне на собственост /недвижим имот/. Това би означавало, че за него не е налице икономическа изгода от сделката или прикрива други свои намерения, факти или обстоятелства.”
(Това решение е интересно и с позоваването на предварителния договор, който в случая е на по-висока цена от тази в окончателния договор: „Същевременно съгласно представените предварителни договори, страните са уговорили клаузи, за които липсват данни същите да са отменени, а и оспорващият не представя доказателства за промяна на първоначалните условия, като договорените цени чувствително се отличават от първоначално договорените.”)

Пазарна цена по ЗКПО

Съгласно чл. 16 от Закона за корпоративното подоходно облагане данъчната основа се определя според пазарната цена не само при сделки между свързани лица (чл. 15), а и за сделки, които „са сключени при условия, чието изпълнение води до отклонение от данъчно облагане”. Пазарната цена се определя според методите по Наредба Н-9 и не може да се базира на обяви. Тогава „данъчната основа се определя, без да се вземат под внимание тези сделки, някои техни условия или тяхната правна форма, а се взема под внимание данъчната основа, която би се получила при извършване на обичайна сделка от съответния вид по пазарни цени и насочена към постигане на същия икономически резултат, но която не води до отклонение от данъчно облагане”.
Съгласно ал. 3 на чл. 16 „когато чрез привидна сделка се прикрива друга сделка, данъчното задължение се определя при условията на прикритата сделка.”

Тези разпоредби дават право на НАП да третира като отклонение от данъчно облагане и да начислява корпоративен данък върху предполагаемо укрити приходи при широк кръг от случаи, когато се извършват безвъзмездни услуги. Подобна възможност дава и чл. 77 от Закона за доходите на физически лица.

Определение за пазарна цена е дадено в §1, т. 14 от ДР на ЗКПО във връзка с §1, т. 8 от ДР на ДОПК и това е сумата без данъка върху добавената стойност и акцизите, която би била платена при същите условия за идентична или сходна стока между лица, които не са свързани. За данъчни цели пазарната цена се определя по някой от методите, предвидени в Наредба № Н-9 от 14 август 2006 г. за реда и начините за прилагане на методите за определяне на пазарните цени.

Доходи на физическите лица

Облагането на доходите от продажба или замяна на недвижими имоти от физическите лица (без ЕТ) е уредено в ЗДДФЛ.
Съгласно чл. 13, ал. 1 не се облагат доходи от продажба или замяна на
– един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;
– до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.

„Недвижим жилищен имот“ във връзка с прилагането на чл. 13, ал. 1, т. 1 е недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди. Ако са изминали повече от пет години, чл. 13, ал. 1 се прилага и за имоти, използвани за нежилищни нужди.

Данъчната основа при продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права е положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото (чл. 33,. ал. 1). Тази разлика се намалява с 10 на сто разходи.
Продажната цена включва „всичко придобито от лицето във връзка с продажбата/замяната, включително възнаграждение, различно от пари.”

Цената на придобиване е документално доказаната цена на придобиване и/или документално доказаната цена на доплащане. При дарения и когато няма документално доказана цена на придобиване, цената на придобиване е нула, тоест облага се брутната сума (ако не са изминали три/пет години).

Ако имуществото е придобито преди 1 януари 1998 г., цената на придобиване е документално доказаната цена на придобиване на имуществото, актуализирана до 1997 г. включително с общия индекс на потребителските цени, обявен от Националния статистически институт.
В случаите на продажба на имущество, придобито чрез замяна, продажната цена е пазарната цена по чл. 10, ал. 4 от ЗДДФЛ.