Да имаш или да наемаш?

ипотеки имоти

От едната страна са ниските лихви, от другата – увеличената мобилност и бързите промени. Социалната несигурност влияе по особен начин

Една нова тенденция бавно и на тласъци се промъква в света след кризата и добавя основания към мрачните прогнози за световния растеж – нежеланието за притежание, de-ownership, което обикновено се свързва с поведението на младите. Един от най-големите страхове на автомобилните компании – например, е нежеланието на новата генерация в западните страни да купува коли, за разлика от поколението преди 30-40 години, което държеше да навлезе в живота с мръсна газ и свистене на гуми. Те предпочитат последен модел смартфон пред кола, разчитат на метрото и Uber, не се застояват на едно място и не бързат да купуват собствено жилище.

Част от страховете се оказаха преувеличени и когато в началото на тази година купувачите на коли на възраст под 35 години доближи 28%, поне в САЩ си отдъхнаха – от кризата било. Но както там, така и в Европа остават в сила другите фактори, които карат младите да се въздържат от скъпи покупки – по-късното създаване на семейство и по-ниската раждаемост, редом с увеличената им мобилност.

Предпочитанията на младите в България – една твърде разнолика група, за да се поддава на обобщаване по поколенчески признак, видимо са по-различни. До голяма степен те са предизвикани от принудителна мобилност – по-амбициозните избират да учат и работят в чужбина, а тези, които са имали лошия късмет да се родят в изостаналите райони, се местят в столицата и големите градове. Последната група често живее под наем, но колата е задължителна. Освен това все още у нас притежаването на автомобил е белег за социален статус.

Все пак късното създаване на семейство и късното отделяне от родителите (освен младежите, които се местят в друг град) са характеристики, която младото поколение споделя със западните си връстници.

В същото време възрастните – тези, които държат спестяванията на нацията, са все по-притеснени от спадащите лихви и търсят активи, в които да насочат богатството си. Те също имат своята дилема, усложнена от въпроси, свързани с наследниците, житейска перспектива и т.н. За да е още по-сложно – у нас през последните години кривата на доходите твърдо се измества в полза на по-младите, тоест не е оправдано да се отлага покупката на жилище за по-добри времена, защото те може би няма да настъпят.

И така, кой избор има по-добри перспективи – да трупаш имоти и вещи или да не се обвързваш със собственост и да наемаш каквото ти е нужно, когато ти е нужно.

Такъв въпрос е опит да се обхване необятното и човек в зависимост от индивидуалния си опит, перспективи и предпочитания би защитавал едната или другата теза.

Затова ще започна с конкретен пример, при това от първо лице. Неговото предимство е, че е относително ясен. От известно време искам да сменя остарелия си фотоапарат с нов, но всеки път, когато наистина ми потрябва по-добра камера, решавам отново да взема под наем. Цените варират – примерно от 15 лева до 45 на ден, има отстъпки за уикенда и за повече дни. Ако вземате най-евтиното и снимате всеки уикенд, за една година ще сте платили 1100 лева. Като нов фотоапаратът струва към 1500 лева, а след една година може да се продаде на старо за 1100-1200 лева, в зависимост от състоянието. Очевидно сметката не излиза, освен това има риск апаратът да откаже точно докато е в ръцете ви и всеки път се губи време за вземане и връщане. Но съотношението на доводите се променя, ако ползвате техниката веднъж месечно. До 13 уикенда годишно има смисъл да наемате. При най-скъпата техника – дори повече, но нямам сигурност за цените на вторичния пазар, за да дам точно число. Работата е там, че цените падат, дори ако камерата не се използва – заради моралното изхабяване и лимоновия проблем (страха от скрити дефекти). Колкото повече време минава, толкова по-бързо е поевтиняването, особено след като изтече гаранцията. Моят първи DSLR, например, сега струва около 15% от първоначалната му цена и няма особено значение в какво състояние е.

Голямо предимство на наемането е друго – то дава гъвкавост. Можете изцяло да смените системата, ако сте решили да снимате макро (нужен е специален обектив) или спорт (нужна е бърза камера и телеобектив) и така нататък. Някой може да възрази, че това не върши работа при професионалистите и то е така в повечето случаи. Но ако говорим за хоби, аргументите са на кантар.

Пред подобен избор са изправени и неделните шофьори. Поддържането на личен автомобил е скъпо удобство – например, за не много стар автомобил трябва да предвидите 97 лв. винетка, поне 50-90 лв. технически преглед и данък, около 600 лв. и нагоре за Гражданска и Автокаско. Дори ако колата е купена на старо (или е по-точно да се каже – особено, ако е купена на старо), разходите за поддържането й за няколко години ще надхвърлят покупната цена. Ако колата не се ползва всеки ден (има щастливи хора, които живеят срещу офиса и детската градина), рент-а-кар за уикенда (но не всеки уикенд) е алтернатива, която заслужава проучване. При несанкционирано ниските цени на трошките, сметките показват, че въпреки всички неуредици и постоянни ремонти, притежаването на автомобил като цяло е по-изгодно в България. Особено за жителите на най-големите градове, които имат нужда от колата всеки ден (разбира се, състоянието на градския транспорт и градското планиране са една от причините за това). Затова и притежанието на автомобили у нас е относително високо с оглед на доходите – с четири леки автомобила на 10 души, България доближава нивото в Португалия и Ирландия и е много по-снабдена отколкото обичайния еталон за сравнение Румъния.

Друга причина е, че в България рент-а-кар е относително скъп – примерно от 20 до 35 евро/ден за Опел, Рено и подобни. Но пък таксиметровите услуги са по-евтини, отколкото в други страни и можеха да бъдат алтернатива (особено ако не бяха спрели Uber). Изобщо аргументите тук излизат извън финансовата математика и стигат до публичните услуги и регулациите. Няма да накарате градските жители да преосмислят отношението си към автомобила (или покупката на втора кола), ако няма гаранция срещу неприятни изненади с такситата, добро градско планиране и обществен транспорт и политика, която насърчава отговорното ползване на велосипеди.

Изкачвайки се по стълбицата на житейската необходимост, стигаме до въпроса на въпросите – да купим или да наемем жилище. Доскоро такава дилема почти не стоеше, но времената след кризата поставиха този въпрос на дневен ред. Затова не е изненада, че Евростат отчете намаляване на дела на собствените жилища в ЕС от 73% през 2008 г. на 70% през 2015 г. България също не прави изключение и този дял се понижава от над 80% до 78%.*

Но напоследък спадащите лихви като че ли отново променят тежестта на аргументите, поне що се отнася до големите градове.

Жилищата, за разлика от колите и техниката, държат цена, а земята под тях не се амортизира. И за разлика от повечето други вещи, те са актив, който носи доход – от ръст на цената (евентуално) и от отдаване под наем. Затова те могат да бъдат вид спестяване за пенсия, за много хора с ниски доходи – и единственото.

При наемите ситуацията се поддава по-лесно на предвиждане, поне към момента. Изчисленията показват, че средният нетен доход от отдаване под наем в София (4% и повече за добрите квартали), общо взето, доближава лихвите по жилищни заеми.

Но дали е оправдано да се купува жилище, като се разчита само на поскъпването му? Не винаги и в краткосрочен план това може да е рисков залог. Според НСИ средната цена на жилищата у нас все още е с 29.9% под нивата от 2008 г., макар да се е повишила с 10% спрямо дъното от 2013 г. От 1998 г. насам средното реално повишение на цените на жилищата е с 1.9%. Но голямата инфлация от 1997 г. прецаква сметките: спрямо 1995 г. – най-далечната година, за която НСИ дава данни, цените на жилищата са се повишили 60 пъти, само че инфлацията е обезценила парите близо 65 пъти.

Фактът, че цените на имотите като цяло са нараствали през последните десетилетия, освен това не означава, че това ще се случва винаги и навсякъде. Повечето къщи в Северозападна България, например, сега струват по-малко от сумата, необходима за ремонт на покрива им , а преди 25 години собствениците им едва ли са очаквали, че ще се стигне чак дотам. Светът се променя бързо и никой не може да гарантира, че престижен днес район няма да западне след 25 години, колкото средно трае една ипотека.

Разбира се, никой не живее в „средно” жилище и затова, ако не е налице мощен тренд и прогнозите са несигурности, индивидуалните особености са определящи.

Вместо обобщение. Струва ми се, че наемането има няколко предимства пред притежаването, които не са свързани с финансови аспекти:

– Ако една вещ се ползва рядко и ако тя не е жизненоважна;

– Ако моделът на ползване се променя често;

– Ако предстои съществена житейска промяна;

– Ако не сте сигурни и искате да тествате;

– Ако искате да се възползвате краткотрайно от предимствата на актив, който не можете да си позволите (например, ако сте родител на първокласник и търсите близост до определено училище).

– За всеки, който обича новостите.

Но когато става дума за осигуряване на базисни потребности, наемането рядко е трайно решение, въпреки че то оставя отворена вратата за предизвикателства (например, работа в чужбина). Притежаването, от друга страна, осигурява контрол и социална сигурност и колкото по-бедна и дистанцирана е държавата, толкова по-валидно е това. Но детайлите и конюнктурата също играят роля.

* С най-висок дял на собствените жилища са източноевропейските страни, докато по-богатите страни – Австрия (24%), Германия (25%), Швейцария, Франция са на опашката. За това има и исторически причини, например, строителството на сгради с цел решаване на жилищния проблем в Германия след войната. В САЩ и Великобритания този дял е по-висок, но и в двете страни процентът се срина след кризата (в САЩ до нива, невиждани от 60-те, и то въпреки всичките им подкрепящи програми отпреди кризата).

Статията е публикувана във в. СЕГА

НАП отчете ръст на приходите от наеми. Защо?

Данъци

С 19 млн. лв. повече доходи от наем са декларирани пред НАП тази година в сравнение с предходната. Това показват данните в годишните данъчни декларации за облагане на доходите на физическите лица от 2013 г., съобщиха от НАП.

Приходите растат за поредна година. През 2012 г. доходи от наем са обявили 121 хил. граждани на обща стойност от 448 млн. лв. Година по-късно, през 2013 г., въпреки, че хазяите посочили в декларациите си доходи от наем са намалели с 2000, обявените суми са с 3 млн. повече от предходната година.

В декларациите, подавани през 2014 г., вече 123 хил. души са обявили доходи от 470 млн. лв.

Според статистиката на imoti.net наемът за двустаен апартамент в центъра на София се е повишил от 266 евро в края на септември 2012 г. на 363 евро през 2013 г. и на 378 евро сега.

От НАП напомнят, че според българското законодателство, всеки гражданин, получил доходи от наем, трябва да ги декларира и да плати данък като физическо лице. В случай че за последните 12 месеца доходите от наема надхвърлят 50 хил. лева, лицето подлежи на задължителна регистрация по ДДС.

Агенцията отчита ефекта от мерките срещу некоректните хазяи.

През 2006-2007 г. анализ на НАП установи, че рискът от укриване на доходи от собствениците на обекти, намиращи се на централни търговски улици, се проявява при 71% от тях. Според първоначалните изчисления укритите доходи от собствениците са били 95% от общо реализираните. Щетата от това проявление за хазната е била 12,336 млн. лв.

В периода и процеса по третиране на риска (2009 г.- 2011г.) са приложени различни контролни мерки, като оперативни проверки (537), проверки за установяване на факти и обстоятелства (379), ревизии (216) и са обхванати 537 лица или 31% от общия брой на собствениците.

За откриването на данни за укриване на доходи, освен документалната проверка в счетоводството на наемополучателя (при повечето са приложени резултати от експертизи за определяне пазарната цена на наема, възложени по реда на ДОПК), са извършени и проверки в счетоводството на наемателя (например извършени допълнителни плащания за ползване на търговско оборудване в обекта, извършени ремонти или подобрения на обекта за сметка на наема).

В резултат на засиления контрол намалява риска от укриване на доходи от собственици на обекти на централни търговски улици. Вероятността от проявление на риска, която през 2007 г. е била 68%, през 2012 г. вече е 41%.

Изменението на процента на укритите доходи в общия размер на доходите от наем на луксозни търговски обекти е от 69% през 2007 г. на 34% през 2012 г., а размерът на щетата е намалял от 12,337 млн. лв. на 2,745 млн. лв. за същият период.

През 2013 г. при леко увеличаване на нетния размер на луксозните отдаваеми площи и при спад на цената на 1 кв.метър наемна площ с цели 61% спрямо 2008 г., е увеличен размерът на декларираните доходи с 31,48% спрямо 2008 г.