Няма да има нови рекорди на пазара на имоти

ипотека

Пазарът на недвижими имоти се запътва към нови висоти, сочат последните данни на НСИ. Според тях през последното тримесечие на миналата година, цените на жилищата са нараснали с 8.1% на годишна база, което е близо до увеличението им, реализирано през третото тримесечие.

Все още обаче пазарът остава далеч от двуцифрените темпове преди кризата. През последните две години НСИ силно ограничи данните и ги сведе до индекс за страната на база цените от 2010 г. плюс данни за само шест града.
Тя вече не обявява пазарни цени за кв. м, както го правеше преди, което затруднява сравненията. Все пак бихме могли да реконструираме данните, като използваме това, което вече знаем. Това ще включи само цените на старото строителство, за да има съпоставимост (до 2015 г. новото строителство не се следеше от НСИ).

Средната цена на жилища, без ново строителство бе 874.49 лв. на кв. м през четвъртото тримесечие на 2014 г. За София – 1501 лв. на кв. м. Това са последните данни, обявени от НСИ.

Следователно, средната цена на съществуващите жилища общо за страната през четвъртото тримесечие е била 986 лева на кв. м, но остава под нивата от 2007-2009 г., когато цените надминаха 1000 лв. за кв. м. Цените на съществуващи жилища в София са били 1835 лева на кв. метър. Те вече са надхвърлили нивото от 2007 г., но остават под рекордната стойност от 2008 г. (2330 лв. за кв. м).

Все пак цените в София доближават отметката от 1000 евро, важна психологическа граница, която може да задвижи по-сериозно поскъпване. Но дали можем да видим повторение на бурния ръст от 2008 г.?

Има основания да очакваме продължаващ ръст на цените, но той ще е по-скоро умерен.
На първо място, спадането на лихвите едновременно намалява привлекателността на банковите депозити като форма на пасивно спестяване, а от друга страна, правя примамливо вземането на банков кредит. Скорошните предупреждения – например, на изпълнителните директори на СИБанк и „Райфайзенбанк България“, че този тренд е към края си, все пак означават, че не трябва да разчитаме прекалено много на това. Но има и други основания за поскъпване на имотите.
Такъв фактор е събуждащата се инфлация, още повече принуждава спестителите да търсят алтернативи. На трето място, продължаващият ръст на доходите по правило също се съпровожда от поскъпване на имотите, особено тези, които се търсят от хора с доходи над средните.

Всичко това е коментирано многократно. Но има и сериозни ограничения пред по-нататъшния ръст на цените.

Първото е свързано с демографията. От 2007 г. досега населението на България е намаляло с повече от половин милион души. Това са официални данни на НСИ, които не отчитат емигрантите, голяма част от които не биха се върнали.
Само градското население в трудоспособна възраст (която при това се вдига) е намаляло с 315 хил. души през периода 2007-2015 г. Наистина растящият брой едночленни домакинства смекчава този ефект, но нямаме актуални данни, за да предположим сериозно влияние.

Населението на София действително расте, поне според данните на НСИ. В сравнение с 2017 г. столичани са с близо 77 хиляди повече, в това число населението в трудоспособна възраст е нараснало с 23 хиляди души (2.8%).

Но наетите в София (тези, които купуват жилища) са нараснали с 18 хил. души в периода 2008-2015 г. Вероятно данните за 2016 г. ще покажат по-голям ръст, но не и спрямо 2009 г., когато е достигнат рекорд на заетостта в столицата.

Това означава, че единствено в София има умерен ръст на населението, който оправдава увеличаване на търсенето на първо жилище (с цел живеене). За съжаление, нямаме сигурни данни за това, колко от столичани всъщност учат и работят в страни извън България.

Продължаващият процес на вътрешна миграция – стичането на хора към столицата и центровете на растеж като Пловдив, допринася за увеличаването на цените в големите градове за сметка на провинцията. Въпреки че част от тези хора често нямат дългосрочни намерения и живеят под наем, пристигането им в София подхранва покупката на имоти с цел отдаване под наем. Поставянето на София на картата на лоукост туристическите дестинации отчасти също допринася за интереса към покупка на второ жилище, тъй като само в София има няколкостотин имота, които се предлагат чрез airbnb. Но мащабите не следва да се надценяват.

Ръстът на жилищната площ изпреварва ръста на населението. Пак по данни на НСИ полезната жилищна площ през периода 2007-2015 г. е нараснала с 20%, в това число в София – с 31%. Дори да предполагаме, че НСИ води като полезна площ необитавани сгради и такива, които се нуждаят от ремонт, фактът е неумолим.

Друг фактор е, че ръстът на новото строителството (ръст на предлагането) сякаш не е финансово осигурен. По неофициална информация, има увеличаване на просрочията на строителни предприемачи.

Най-накрая идва и една друга сериозна разлика с годините отпреди финансовата криза – отсъствието на покупки на имоти от чужденци. През 2008 г. данните на БНБ, които едва ли обхващат всичко, отчитат, че ПЧИ в имоти са били 1393 млн. евро. А през януари – декември 2016 г. те са едва 55 млн. евро.

За да дадем мащаб на това, ето още един факт – новите жилищни заеми, отпуснати през 2016 г. (сред които вероятно има и заеми за рефинансиране), наистина нарастват с впечатляващите 19%. Но обемът им е 2264 млн. лева – по-малък от чуждите инвестиции в имоти в годината на бума.