Утопична атака срещу банките

БСП и ДПС обмислят мерки, които да облекчат положението на длъжниците на банки, които не могат да си плащат кредитите. Новината бе съобщена тези дни от „Труд“, който се позовава на неизвестни източници, а преди седмица почти същата информация се появи в „Стандарт“. Вчера тя бе подета от всички медии след изявление на министъра на икономиката и енергетиката Драгомир Стойнев.

Многобройните изявления по темата са неясни и противоречиви. Единственото сигурно е, че БСП готви инициативи. „БСП поема отговорност да направи законодателни промени за хората, които не успяват да погасят ипотечните си кредите и рискуват да останат без единственото си жилище“, обяви в Пловдив Стойнев, без да става ясно дали говори и от името на правителството. Преди него идеи за законодателни промени в полза на длъжниците изказаха Йордан Цонев от ДПС, както и Румен Гечев и Петър Кънев от БСП. До този момент няма нищо черно на бяло.

БСП обсъжда няколко варианта в помощ на длъжниците, твърдят „Стандарт“, „Труд“ и „Сега“. Първата е банката и длъжникът да делят остатъка от дълга след принудителна продажба. Това означава, ако жилището бъде продадено на търг, а остава още някаква сума за погасяване, длъжникът да дължи само 50% от нея. Другата идея е да има давност от 3 до 7 години, след която “ банките да не си търсят парите“ . Третата идея е да не се плащат наказателни лихви, ако ипотечният кредит се погаси с кредит от друга банка.

От тези предложения, ясно е единствено последното. Става дума за таксата за пресрочно погасяване на заем, която отпадна при масовите потребителски кредити и трябва да бъде регулирана от новата директива за ипотечните кредити. Тя не предполага забрани, а „справедлива компенсация“ за банките.

[toggle header=“Математика на лошите заеми“ open=“true“] Средната цена на апартамент от 70 кв. м в София през 2008 г. бе 163 хил. лева. Сега цените са паднали на 62% от тази сума, според данните на НСИ. А цените на търговете за публична продан обикновено са по-ниски, поради ограниченията за участие. По време на кредитния бум заеми се отпускаха на 80%, дори на 90% от оценката на обезпечението. Разбира се, много длъжници са участвали с повече собствени средства, но това рядко са проблемните кредитополучатели. Тоест можем да предположим, че имотите масово се продават на цени, които не покриват кредита. Трябва да се има предвид обаче, че от 2008 г. са минали пет години, през по-голямата част от това време заемите трябва да са били обслужвани.

Нататък математиката е малко несигурна, поради разнообразието на погасителни планове и липсата на статистически данни за условията по кредитите. Затова ще работим с предложения. За ипотека върху имот на стойност 163 хил. лева, при LTV 80% и оригинален срок от 20 години, минимални такси и лихва от 7%, остатъкът от дълга след петата година ще бъде малко над 112 хил. лева. Ако имотът се продаде на пазарна цена (101 640 лева по данни на НСИ), това означава, че на длъжника ще бъдат опростени 5000 лева от остатъка (но трябва да се добавят и евентуални разноски, за които на този етап не е ясно). В същото време през петте години, той е внесъл почти 60 000 лева главници и лихви (в зависимост от това кога е спрял да плаща). Това е много повече отколкото е наемът за апартамент от 70 кв. през тези пет години. Така че опрощаването на дълга няма как да е универсалното решение, на което длъжниците се надяват.
[/toggle]

Другите две идеи по отношение на проблемните кредити са неясни и малко утопични.

Първо, важно е дали предложението за петгодишна или седемгодишна давност се отнася до т. нар. абсолютна давност* или не. Това е когато дългът престава да бъде изискуем независимо от спирането или прекъсването на давността, което се случва например, когато банката заведе изпълнително дело.

Второто предложение е модификация на идеята на Йордан Цонев, лансирана през лятото. Става дума за частично опрощаване на задължения по кредити. Това няма да е толкова необичаен случай (виж карето). В случая важни ще бъдат детайлите. Например, има множество кредити, обезпечени с повече от една ипотека и обратно съществуват имоти, върху които са наложени повече от една ипотека (обикновено законна и договорна). Също така трябва да се уточни кой остатък от дълга (главница, лихви, разноски) ще се поделя между банката и длъжника. Друга неяснота, която семплата формулировка на предложението игнорира, е по чия инициатива ще е опрощаването и ще има ли срок, в който длъжникът да упражни правото си да отпише дълга, като плати половината от остатъка. Подобен режим на частично опрощаване на дълга съществува в много страни и практиката показва, че това е най-тънката част от предложението.

Освен че идеята е неясна, тя може да има и вредни странични ефекти – например, като направи новите кредити непривлекателни за рисковата категория длъжници с едно жилище. Съществува и елемент на дискриминация.

Още по-несериозно е гръмкото твърдение , че остава един месец да се намери решение на проблема. Според „Труд“, който се позовава на необявен източник, 18 000 от проблемните кредити ще станат предсрочно изискуеми „точно по Коледа“. Това число е прекомерно.

Според дописката проблемните ипотечни кредити са 35 000, което съответства на данните на БНБ. Според паричната статистика към края на юни жилищните кредити са общо над 160 000 при средна стойност на ипотечен кредит от 55 хил. лв. Данните на Банков надзор отделно показват разпределението на лошите кредити, според просрочията – 6% от жилищните заеми са просрочени до 90 дни, 2% – от 90 до 180 дни, а най-много – 14.8% от заемите са отнесени като загуба, което означава, че те не се обслужват повече от 180 дни. Данните са от юни, но като се има предвид, че лошите и преструктурирани кредити (по-оперативен, но по-неточен показател) не показаха тенденция към ръст през лятото, вероятно и тримесечните данни за необслужваните кредити няма да покажат голяма промяна. Ето защо е съмнително, че 18 000 кредита или над 11% от всички, изведнъж ще станат изискуеми точно „по Коледа“.

Косвен показател е и броят на имотите, изнесени на публична продан – 2450 жилищни имота към момента.

Това пришпорване на числата подсказва, че грижата за PR ефекта от акцията в защита на длъжниците е затруднила внимателната оценка на последиците от законодателното уреждане на този въпрос.

Стремежът да се намери атрактивно еднократно решение на гордиевия възел с просрочените заеми няма да сработи. Законодателите би трябвало да потърсят по-добри разпоредби по отношение на неравноправните клаузи в договорите с банки, в това число за едностранното повишаване на лихвените проценти. Те трябва да подобрят процедурите за публична продан и най-вече да направят така, че хората да могат да обслужват задълженията си. Длъжниците ще спечелят повече, ако не им се налага да стигат до публична продан, а когато стигнат – да получават справедлива цена на имота си.

Още за възможните решения на проблема с неравноправните клаузи в договорите, лошите кредити и съдия изпълнителите.

Предимства и недостатъци на личния фалит

* Наскоро правната комисия на парламента одобри законопроект на депутата Емил Радев. С него се създава чл. 112а в Закона за задълженията и договорите, с който да се регламентира, че с изтичането на 10-годишен давностен срок, всички необезпечени вземания срещу физически лица, независимо от спирането или прекъсването на давността, се погасяват, освен в случаите, когато задължението е отсрочено или разсрочено. Това е т. нар. абсолютна давност, но ипотеките са изключени.