Под наем или на изплащане?

ипотеки имоти

България е сред страните в ЕС с най-голям дял собствени жилища. Това е дългогодишна традиция, която обикновено отдаваме на народопсихологията и не се замисляме за останалите причини да се предпочита притежаването пред наемането на жилище.

Изчисленията показват, че в момента има относително равновесие между наем и покупка, а определящи за избора са неценовите фактори. Дори когато наемите са по-изгодни, хората се разделят трудно с жилищата си. Те наливат повече пари в ремонти, отколкото в преквалификация и продължават да живеят в големи апартаменти, след като се пенсионират.

Тази липса на мобилност има и рационални причини. Доста други фактори, които не подлежат на пряко измерване и рядко участват във финансовите калкулации, оправдават предпочитанието на покупката пред наемането на имот.

Един от тях са транзакционните разходи и несигурността. Ако човек поиска да смени жилището си с по-евтино, след като децата му напуснат семейния апартамент, той трябва да плати данъци и комисиони. Друг фактор е удобството и превръщането на жилището в житейски център. След като се установите на едно място, проектирате спрямо него избора на училище на децата, понякога дори местоработата. Този тип обвързаност с квартала е по-типичен за хора, които нямат претенции за престижни професии и елитни училища. Смяната на училището на детето – безспорен стрес за него, е пример за външен неценови фактор, който влияе на икономическите решения. Въпреки това тези аргументи имат ограничена валидност във времето.

Изборът на жилище отчита сложен комплекс от фактори – икономически и неикономически. В обобщение те изглеждат така:

Математиката решава

Ако човек е съвършено рационален, той трябва да съпостави цената на имота с цената на наема. Не се изискват големи познания, за да се прецени, че наем от 200-300 евро е по-поносим от месечната погасителна вноска. Но в края на краищата наемателят остава с празни ръце. Достатъчна ли е разликата в месечните плащания, за да оправдае това?

Това може да бъде доста спекулативно, а и несигурно изчисление, особено ако се навлезе в спорната тема за оставащия живот на един апартамент, построен през 60-те години и необходимите му ремонти. За да елиминираме това затруднение, приемаме, че апартаментът не е бил ремонтиран в продължение на 30 години и определяме остатъчната му стойност като прилагаме проста линейна амортизация за срок от 50 години.

За да сравним дали е по-изгодно да живеем под наем или да изплащаме жилище, отчитаме и алтернативния доход (пропуснатите ползи за този, който изплаща ипотека поради това, че разполага с по-малко пари). Примерът по-долу е направен максимално близък до практиката и читателят може да промени параметрите (например, срок на живот), за да направи своя преценка. За база е взет 30-годишен кредит, а целта е да видим с какво ще разполагат двама души – предпочелият наем (А) и избралият покупка на жилище (Б) след края на периода. Изхождаме от текущите пазарни цени на жилищата и наемите, очаквана фиксирана лихва за целия срок на кредита 7% и очаквана доходност на алтернативната инвестиция от 4% за целия срок*. Приемаме, че едно семейство разполага с чисто 1000 евро месечно, като част от тази сума заделя за наем/ипотека, а остатъкът спестява.

Първоначални условия

Цена на кв. метър – 748.02 евро в София (по данни на НСИ)
Месечна вноска (на кв. м) по 30-годишен кредит -4.97 евро
в това число лихва, вкл. в месечната вноска – 2.90 евро
Наем на кв. м – 3.55 евро в София (по данни на imoti.net за двустаен апартамент)

за апартамент от 100 км. м

Баланс в началото на периода

Актив

Пасив

Наем (А)

0

0

Покупка (Б)

74800

-179100

През периода от 30 години и двамата инвестират остатъка от дохода. Заложената доходност от 4% предполага сравнително консервативна стратегия. Предполага се годишна капитализация, което съответства на предположението за пасивно инвестиране. Една по-активна стратегия би донесла повече, както и, вероятно, инвестицията в рискови инструменти. Но това не е най-подходящият заместител на инвестицията в имоти.

Поток доходи Постъпления Разходи ипотека За инвестиция След 30 г.
Наем (А)

1000

355

645

116 300 лв.

Покупка (Б)

1000

497

503

90 696 лв.

Както се вижда от следващата таблица след 30 години, този, който си е купил имот, ще има малко повече активи при така зададените условия (лихви и доходност). Необходимо е да се отбележи, че тази разлика ще бъде елиминирана напълно, ако отчетем таксите за прехвърляне на имота. При по-честа капитализация алтернативният доход на инвеститора, предпочел наем (А), ще бъде доста по-голям, но ние вече изключихме тази възможност.

Баланс в края на периода

Актив

Пасив

Наем (А)

116 300

0

Покупка (Б) (вкл. остатъчна стойност на имота)*

120 600

0

Налице са обаче два други аргумента в полза на наемите пред покупката на имот. Таксите и другите транзакционни разходи при покупко-продажба на имот винаги са по-големи от разходите по местене при смяна на квартира. Това са най-малко 1.5% от цената на имота. Ако ги извадите от паричния поток, предимството на инвестицията в имот (разликата в крайния баланс) намалява наполовина.

Освен това поддържането на един имот е скъпо нещо. Към месечните вноски по кредита, трябва да се добавят местен данък, застраховка, такси за входа и подобни.

Житейски и емоционални аргументи

Финансите са много важни, за да определят разумните ви очаквания, но не са всичко. Много други фактори имат отношение към решението дали да си купите дом или да се разчитате на собствеността на други.

„ЗА” ИНВЕСТИЦИЯТА В ИМОТ

Притежаването на жилища е част от житейски модел, който изисква човек да придобие имот, за да има къде да живее, когато се пенсионира и да го остави на внуците. В този случай имотът е форма на принудително спестяване и в известен смисъл замества слабо развитата система на доброволно пенсионно осигуряване.

Вторият главен неикономически мотив е желанието на човек да се установи (и, разбира се, да подреди новите хубави мебели).

Малцина са тези, които могат да си позволят собствено жилище и въпреки това живеят под наем. Този тип поведение е вид лукс. Един богат и известен човек  е в по-силна позиция спрямо хазяина си и може да си позволи да мисли дългосрочно за жилище, което не притежава. За повечето хора не е така.

Всеки, който е живял под наем, познава мъчителните разговори за ремонти и страха, че направените подобрения в жилището са подарък за хазяина. Към това се добавя несигурността по отношение на спазването на договорите, както и липсващата фигура на професионалния управител.

В обобщение, най-сериозният аргумент в полза на покупката на имот е културен и институционален, а не инвестиционен.

„ЗА” НАЕМИТЕ

Животът познава възходи и падения и, избирайки наемането вместо притежаването, човек може да следва този естествен цикъл, да експериментира и да бъде гъвкав. Или поне да не зависи от кредитора си. Представете си, че получите предложение за работа в чужбина, докато изплащате апартамента си. Или дори за по-добра работа в друг град на България.

Светът е голям, а покупката на недвижими имоти ви приковава към едно определено място, което едва ли е най-добрият начин да прекарате живота си.

След бума на новото строителство вече могат да се намерят достатъчно празни апартаменти, така че не се налага да налага да се съобразявате с вкуса за обзавеждане на хазяина.

Жилището (не) е инвестиция

Осигурителният и спекулативният мотив също имат голяма тежест.

В горния пример видяхме, че когато става дума за голям и ликвиден пазар, който е в спокойна фаза, е налице относително равновесие между наеми и ипотечни плащания. Това, което прави разликата, са фазите на подем и спад, тоест готовността да се поеме риск.

Покупката на имот с кредит излага човек на по-голям финансов риск при настоящите пазарни условия и, както показва горният пример, този риск не е достатъчно награден.

Нека разгледаме един друг сценарий – влагането на семейните спестявания в имот, вместо на депозит, в дялове от фонд или в акции.

Вярно е, че имотите поевтиняха по-малко от акциите на БФБ по време на финансовата катастрофа от 2007-2008 г. Въпреки поскъпването през последната година, акциите на БФБ са с 66% по-евтини от края на 2007 г. За почти същия период (до първото тримесечие на 2014 г.) имотите са поевтинели с 29%.

По пък, ако вземем за база 2001 г., ще открием, че сме „спечелили” 466% на борсата срещу 172% на пазара на имоти (номинално повишение спрямо края на 2001 г). Акциите, както пише във всеки учебник, се колебаят повече, по-голямата печалба е свързана с по-голям риск.

И така, има ли по-добра алтернатива на инвестицията в имоти?

Пример

Цена на кв. метър – 748.02 евро (по данни на НСИ)
Наем на кв. м – 3.55 евро месечно (по данни на imoti.net за двустаен апартамент)
Годишен доход от наем – 4.93% (с приспадане на 10% данък, такса смет и ДНИ)
Не са включени амортизации, разходи за застраховки и др.
Среден годишен лихвен процент по срочни депозити (лв.) – 3.28% (с приспадане на 8% данък)
Среден годишен лихвен процент по безсрочен влог (лв.) – 3.96%

Сравнявайки двата варианта трябва да имаме предвид, че инвестицията в депозити е по-ликвидна, почти винаги – с по-нисък риск и не е свързана с допълнителни разходи. От друга страна, инвестицията в имот с цел отдаване под наем изисква разходи за поддържането му, както и съществува вероятност имотът да стои празен през определени периоди.
Разбира се, има и надежда за печалби от поскъпване на имота.

имотиВреме е да въведем инфлацията. Изчисления на база данните за средни годишни цени на жилищата и средногодишната инфлация за периода след 1996 г.  (оттогава са най-старите данни за средногодишна инфлация на сайта на НСИ) показва, че средният ръст на цените в реално изражение възлиза на скромните 0.9% годишно.

Наистина през последните 10 години средното покачване на цените на недвижимите имоти е с 5% годишно. Този период включва годините на най-бурен ръст в навечерието на присъединяването към ЕС (38% нарастване в реално изражение през 2004 г.) – едно изключение от дългосрочната тенденция.

За съжаление, не разполагаме с по-дългосрочни наблюдения (особено такива в спокоен период), за да оценим присъщата възвращаемост на инвестициията в имот.

Наличната информация предполага да се подхожда внимателно към покупката на недвижими имоти с инвестиционна цел, тъй като доходът може да се окаже не много по-висок от алтернативна инвестиция с подобен риск, но ликвидността на имота винаги е по-малка. Това е добър вариант, ако човек иска да разнообрази инвестициите си, но не е хубаво да е единствената му инвестиция.

Покупка на второ жилище на кредит е много специален случай и има риск доходът от наем и от повишаване на цената да не покрие лихвата.

* Тези проценти са максимално близки до пазарните нива. През март 2014 г. средният лихвен процент по левовите ипотеки падна на 6.64%, но с отчитане на таксите е по-висок (да не се бърка с ГПР, който освен таксите, отчита и цената на парите във времето)