Данъци и такси при сделки и наеми на имоти

Данъци

Покупката и продажбата на недвижимо имущество е съпроводена със значителни разходи. Какви са основните данъци и такси при покупка на имот през 2014 година, при ползването му и продажбата му?

Данъци и такси при покупка на жилище

Обичайно разноските се поделят поравно между страните (купувач и продавач), но може да се уговори друго.

  • Местен данък – до 4%

Всяка сделка с недвижим имот, прехвърляне или учредяване на вещни права върху недвижими имоти се облага съгласно Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ).

Размерът на данъка за всяка община се определя от общинския съвет. (За София – 2.5%)

Данъкът се начислява върху основа, представляваща по-високата между двете стойности – данъчната оценка на имота и уговорената цена.

  • Нотариална такса

Нотариалната такса за вписване на нотариален акт се събира според Тарифа за нотариалните такси (върху по-висока от данъчната оценка на имота и продажната цена), като се начислява и 20 % ДДС. Малко известно е, че нотариусите прилагат различни тарифи за изготвяне на нотариален акт, когато те извършват това.

  • Такса за вписване0.1%

Тази такса се събира от Агенцията по вписванията след удостоверяване на сделката от нотариуса за всеки документ с удостоверен материален интерес.

Събират се още такси за проверка на имота, за преписи и банкови такси, които са минимални.

Особени случаи

Такса за вписване на ипотека – в случаите, когато имотът се купува с кредити. Тази такса не се поделя.

ДДС в случаите, когато имотът се купува от юридическо лице (строител).

Когато имот се придобива от съдия-изпълнител –  заплаща се такса за прехвърляне на собствеността на имота и за вписването на постановлението за възлагане (1,8 % с ДДС за издаване на постановлението, но не повече от 3600 лева с ДДС.), както и 1,2 % с ДДС за предаване на имота, ако собственикът не желае доброволно да го предаде.

Данъци и такси при продажба на имот

Освен посочените по-горе данъци и такси, които се поделят, и евентуалната брокерска комисиона, се плащат още:

  • Данък по Закона за данъка върху доходите на физическите лица (евентуално) – 10%

На основание чл. 13, ал. 1, т.1 ЗДДФЛ не са облагаеми доходите от продажба и замяна на

– един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиване и датата на продажбата са изминали повече от три години;

– до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти, независимо от броя им, ако са изминали пет години.

Съгласно становище на НАП, което черпи основание от чл. 63, ал. 2 от Закона за собствеността, когато става дума за продажба на къща и земя (УПИ) е налице сделка с два недвижими имоти.

Облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.

  • Такса за заличаване на ипотека (евентуално)

Данъци и такси при ползване на имоти

Собствениците на недвижими имоти дължат данък сгради и такса смет, която се определя от общинските съвети. (Размери на т. нар. промили за София)
Съгласно чл.10, ал. З от ЗМДТ незастроената земеделската земя не се облага с данък върху недвижимите имоти и такса смет. Не се облагат и имоти с оценка до 1680 лв.

За имот, който е основно жилище, данък сгради се дължи с 50 на сто намаление. (за основно жилище на лице с намалена работоспособност от 50 до 100 на сто – със 75 на сто намаление.)

При отдаване на имот под наем се дължи данък върху доходите по ЗДДФЛ – след приспадане на 10% признати разходи. Отговорността за тримесечното внасяне на данъка зависи от наемателя – платец на дохода. Когато платец на доход от наем е предприятие или самоосигуряващо се лице, авансовият данък се удържа и внася от предприятието или самоосигуряващото се лице, платец на този доход. В случай, че платец на дохода е физическо лице, задължението за авансовия данък е на хазяина.

Физическите лица не дължат данък за получаваната рента на основание чл.13. ал.1 т. 24 от ЗДДФЛ.