Защо имотите са разочароваща инвестиция

Робърт Шилър

Въпреки солидното увеличение на цените през последните години, земята и жилищата всъщност са разочароваща инвестиция. Нека погледнем числата.
Най-добрите дългосрочни данни за земята в САЩ са за земеделската земя, която е ценна само по себе си и може да бъде използвана за жилищни и други цели.

През столетието от 1915 до 2015 г. реалната стойност на американската земеделска земя (преизчислена спорез индекса на потребителските цени) се е увеличила само 3.1 пъти, според министерството на земеделието. Това е средно увеличение от 1.1% годишно. Предвид растящото население това едва поддържа реалната стойност на земята на глава от населението неизменна.

Според моите данни (индексът за цените на жилищата S&P/Case-Shiller )  реалните цени на жилищата са се увеличили дори по-бавно – 1.8 пъти, което е само 0.6% средногодишно.

Нито земята, нито жилищата са добро място за инвестиране на пари в дългосрочен план.

За да дадем перспектива на това, забележете, че реалният ръст на БВП в САЩ е 15.5 пъти или средно 3.2% годишно от 1929 г., годината, от когато има официални данни, до 2015 г. Това е много по-голям ръст от този на имотите. Защо?

За цените на имотите част от отговора идва от търсенето и предлагането. Когато цените растат, компаниите строят повече къщи и предлагането залива пазара, натискайки цените надолу.

Тази реакция на увеличеното търсене помага да разберем защо реалните цени на жилищата паднаха с 35% от 2006 до 2012 г. (и дори повече в някои градове). Инвестициите в жилищни структури в САЩ бяха близки до рекордни нива като процент от БВП точно преди спада на цените. Цените се повишиха след това, както и строителство на нови къщи.

Но е вярно, че вече не се увеличава предлагането на земя. Всъщност цените на земеделската земя се представят по-добре от тези на жилищата през последния век, както и в най-тежките години на финасовата криза. Реалните цени на земеделското имущество се повишиха с 21% по време на финансвата криза, от 2006 до 2012 г. При земята имаше само малък 3-процентов спад на реалната цена от 2008 до 2009 г., който бързо бе преодолян.

Но не се вълнувайте прекалено. Не се „произведжа“ земя, но заради технологичния напредък, обобщен с термина Зелена революция, е налице нещо подобно на дългосрочно увеличение на предлагането. Това чудо на 20 век в земеделската наука повиши добива от декар и от гледна точка на селскостопанското производство не е налице нужда от нова земя. Тази революция включва откриването от Фриц Хабер на евтин процес за производство на амонячни торове и по-високодобивни сортове пшеница от Норман Борлауг в средата на миналия век. Тези иновации, отличени с Нобелови награди, вероятно са спасили стотици милиони човешки животи от гладна смърт.

Ефектите от тази революция са сложни. Човек може да помисли, че прогресът, който подобрява добовите от декар, би тласнал нагоре цените на цемята. Но това не е неободимо, ако се случва в целия ст и възпира ръста на цените на храните, които при други обстоятелства биха донели повече приходи на фермерите.

Нещо повече, революцията се ускорява от промени като създадено в лаборатория млядо от генетично модифицирани дрожди и лабораторно-произведено месо от стволови клетки, което премахва необходимостта от животновъдството и пасбищя. Това би могло да има вредно въздействие върху цените на земеделската земя.

Разбира се, под всеки дом има парче земя. Макар това обикновено да е само част от предишната земеделска земя, то често в градските зони и предградията, където парцелите струват по-скъпо.
Понякога това малко парче земя определя стойността на дома, особено в гъсто населените градски райони. Но ако искаме да разберем дългосрочните тенденции, трябва да осъзнаем какво представлява земята, дори в Манхатън или Силиконовата долина или който и да е процъфтяващ район. Домът не е само място за спане, а осигурява достъп до добри училища, забавления или общност.

Тези функции се развиха твърде много през последните 100 години, променяйки пространствените измерения на жилищата. Има много повече магистрали и автомобили, телефони и различни електронни връзки, които позволяват на хората да напуснат центъра на градовете и да получават жилищните услуги, които те търсят. По този начин бе облекчен до голяма степен натискът за повишаване на цените на жилищата в големите градове.

Точно сега има някои интересни развития в предлагането на жилища, което пестят още повече градска земя. Напоследък виждаме интерес към микро-апартаментите, които са малко повече от 19 кв. метра, но събират кухня, баня и хол. За много хора, това тясно пространство с неговата близост до близки по дух хора, интересни сгради в съседство и ресторанти е за предпочитане през къща в отдалечено предградие. Ако продължим тази идея по-нататък, то вещите за спомен може да се съхраняват в отдалечен склад и може да се доставят някой ден, при поискване, с безпилотна кола. В някои градове, включително Ню Йорк правилата вече се промениха, което позволити изграждането на малки апартаменти. Подобни фактори ще водят до почти нулево търсене на ценна градска земя в бъдеще.

Кото съберете всичко това, бавният ръст на цените на земеделската земя и жилищата в дългосрочен план не е изненада. И няма да е шокиращо, ако тази тенденция се запази през следващия век, въпреки поскъпването от последните години.
Един по-краен резултат също е възможен. След сто години дори може да видим много от обработваемата земя да се върне обратно на дивата природа. В действителност не е изключено реалната цена на земята да е по-ниска отколкото е сега.

Със съкращения от статия за онлайн изданието на „Ню Йорк Таймс“

Етикети на тази статия

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван.

Можете да използвате тези HTML тагове и атрибути: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>